购买房屋遭遇纠纷该如何处理?

一、第三人有限责任公司当庭陈述涉案房屋是临时建筑，且自认并未办理报建手续，故对于涉案房屋的权属和合法性应由相关行政职能部门先行对该房屋合法性进行认定，原告提出的诉请不属于人民法院直接受理民事诉讼案件的范围，法院应依法驳回原告起诉。

(一)对案涉临时建筑合法性认定和处理属于行政机关职权范围，不属于法院受理范围，应依法裁定驳回起诉。

第一:依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

第二:本案中，原告据以主张债权的权利来源为案涉房屋及大棚，现无法确认案涉房屋及大棚是否为违法建筑，原告也没有举证证明涉案房屋大棚建筑的合法性，因此争议标的（房屋）合法性尚处于不确定状态，在相关行政部门的认定和处理决定作出之前，原告提起的本案诉讼不具备民事诉讼受理的起诉条件。

第三:交易标的物合法，出卖人对标的物享有合法权利是交易行为有效的前提和基础，虽然原告与第三人签署了《债权转让协议书》，但该债权的性质依然为购房款，若涉案房屋和大棚合法性属于不确定状态，则原告无权主张该债权。且在内蒙古高级人民法院作出的（2018）内民终457号裁定书中已有类似的处理。

 （二）第三人已对案涉建筑系临时建筑未取得建设工程规划许可证的事实进行自认，自认产生相应法律效力，

第一：依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。

第二：本案中，根据原告起诉陈述的事实，案涉标的物系温室大棚以及地上建筑面积120㎡的房屋，且自认案涉建筑未取得建设工程规划许可证，自认人承认的对己方不利的事实承担不利后果，法院应结合本案证据及调查情况裁定驳回原告起诉，由行政机关对案涉房屋进行合法性认定。

二、案涉《定金协议》因违反法律、行政法规的强制性规定为无效协议，第三人在资不抵债被强制执行情况下与原告签订《债权转让协议》存在恶意串通，双方签订的债权转让协议无效.

第一：根据案涉双方签订的《定金协议》中可以按揭贷款的条款，可以认定双方买卖的标的物房屋，且根据常理可知，在2011年左右花费40万不会只买几个大棚。

第二：结合案涉数百户签订合同的背景、房屋实际使用、房屋功能属性及建设面积等因素综合确定真实意思表示为买卖案涉120㎡房屋，因协议无效，原告无权向被告索要剩余购房款。

第三：依据《土地管理法》第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

本案中，根据被告申请法院调取的资料及证人证言显示，第三人C公司以建造设施农业的名义，与宏伟村签订了土地经营权转让协议，使用宏伟村的集体农用土地和一部分宅基地建造了案涉现代农业园区项目，即C公司属于假借设施农业的名义建设120平米的居住性质的住宅。结合本案综合情况可知，签订案涉协议真实意思表示为购买建筑面积为120㎡的房屋，原告依据的债权转让协议因基础协议无效，故原告无权要求被告支付购房款。

第四：经查询执行信息公开网，第三人C公司名下自2016年开始，截止到2023年名下有几千万元左右的债务，第三人作为被执行人涉及多起案件，案件金额较大且案件未全部清偿，已被法院强制执行，未履行。但却在2023年年初以欠付原告黄磊工程款为由，与原告黄某签署《债权转让协议书》，存在恶意串通，其转让债权的行为有借此逃避执行的可能，明显存在损害其他债权人合法利益的情形，该转让协议应属无效。

第五：即便认定《定金协议》有效，被告未支付剩余款项系因第三人C公司违约在先，被告无返还义务。本案中，被告支付了定金，剩余部分于交付使用前付清，因第三人C公司在销售涉案房屋及大棚时承诺，房屋会进行三通，但直至今日涉案房屋仍未通水、通下水、通暖，无法进行居住，答辩人多次向C公司反映，均没有进行整改完善，迟迟未达到交付条件。此外，房屋尾款系因C公司所建造的房屋没有相应产权，导致被告无法按揭贷款支付余款。故被告未付款的原因系因力华得公司违约所致。

第六：若认定案涉协议无效，则原被告双方应同时履行，互负同时返还的义务。又因涉案协议无效，那所建造的房屋及大棚可能涉及违法建筑，需要进行拆除。

第七：案涉C公司新村项目涉及数百名交易者，司法裁判影响案涉C公司新村众多建筑，属于重大涉民生项目，应当考虑社会效果和法律效果。