一、问题背景
2023年，《住房城乡建设部 市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规2023年2号）指出，要加强房地产经济行业管理，这也给规范房地产中介企业及个人，完善建设网络房屋出租市场提供了一个契机。
当前房屋出租市场存在多种问题，如租房价格标注模糊、以时间表示距离、注册地址虚假、签订合同存在霸王条款、个人代理等多种不规范行为。这些问题也使得租房市场遭受冲击，营商环境遭到破坏，并存在着损害消费者权益的现象。
建设网络房屋出租市场，建立准入机制，一方面有利于商家的诚信经营，规范租房市场供需双方的行为，也有利于对第三方中介的监管；另一方面，通过合同公开、数据上网，发生纠纷有利于双方取证，减少浪费不必要的司法资源，也有利于政府部门的日常监管，提升行政效率，如公安部门开展排查有所依据、社区网格员管理更加便捷、税务机关征收有据可依等。
二、原因分析
1、中介机构缺乏准入管理机制
房屋中介机构设立门槛极低，许多机构未备案或者未经许可便开展经营，并存在个人开展代理行为的情况。众多市场主体参与，并缺乏准入机制，存在恶性竞争。一方面，中介机构掌握信息优势，而供需双方需要借助中介机构提供的信息完成交易，这就使得中介存在利用信息差从事违法活动的可能；另一方面，中介机构服务收费标准不明确，存在滥收费损害消费者权益的情况，事后维权也存在成本和障碍。
2、缺乏合同审查备案机制
取消合同备案机制，对活跃市场经济主体，提升市场竞争，刺激实体经济起到了一定的成效。然而，对租房市场而言，合同的不公开不透明、部分条款存在争议等，对市场供需双方均存在一定的法律风险。政府管理部门缺乏信息来源，难以实施监管，更是增加了行政管理成本，降低了行政效率。
3、政府部门监管缺位
政府部门当前存在缺乏事前风险提醒、事中监督检查、事后完善反馈机制的情况，执法手段落后单一，风险预警机制尚未建立，事后管理缺乏对应手段。如税务部门对个人出租房屋缺乏征管手段，缺位严重，也造成了税收收入的流失；公安部门、市场监督管理部门难以实时掌握个人代理的情况，维权成本过高，存在事后权益无法得到维护的情况。
三、具体建议
1、建立网络市场中介准入机制
要建立建设诚信准入机制。对于中介机构及其从业人员进行严格审核。对于“黑名单”及“失信”人员或者信用等级不足的，不予准入。政府部门应牵头建立工作专班，研讨相关管理办法，科学合理地设定准入门槛，如市场监督管理部门需要实际的经营注册地址以及实际从事该职业的中介人员，税务部门需要审核其申报收入和纳税情况等，并定期开展对中介机构的监督检查、约谈辅导。一方面，提升网络出租房屋市场中介机构的管理质量；另一方面，也给消费者带来信心，便于政府部门的后续监管。
2、完善合同审查备案机制
网络房屋出租市场应制定相应的合同模板，并针对供需双方、中介机构、政府管理部门的不同需求，对合同模板定期更新。政府部门应当建设网络出租房屋市场数据平台，对数据的使用、传输、加工等进行严格规范，避免商业信息和个人信息泄露。一方面，降低供需双方的法律风险和违约风险；另一方面，有助于政府部门及时开展提示提醒，避免风险的产生。
3、提升管理服务水平，完善工作机制
政府部门应加强引导，不断提升中介结构及其从业人员的管理服务水平，完善管理制度，堵塞制度漏洞。加强对租房信息的房源核验工作，鼓励社会参与建设网络房屋租房市场，对使用网络市场进行交易的中介机构及个人，出台地方性政策，针对纳税情况，给予财政补贴支持；设置法律援助渠道和争议诉求渠道，对发现的违法行为及时进行查处，对举报人举报属实的，根据情节、性质等给予一定的奖励；定期开展检查，曝光违法案件，并纳入行业、从业“黑名单”管理。
4、完善税收征收，堵塞征管漏洞
税务部门应利用网络租房市场的信息，了解出租房、承租方的相关信息，并及时跟进，确保税收及时入库，避免税源流失。并通过该平台了解房地产中介企业及其从业人员的收入情况，并加强该系统与税务申报数据的比对，确保税收收入应征尽征。
