最近美国房贷利率持续下降，很多朋友抓住机会做了Refi，恭喜大家。\n \n关于Refi，很多人有个疑问，就是Refi划不划算，或者利率降低多少进行Refi比较划算。有人说得降0.5%才行，有人说得降1%，还有说都不划算，因为Refi后要重新计算30年的还款额，之前的利息都白还了。以上这些说法都不够客观、全面和准确。\n \n本文提供了几个具体的例子。虽然也不够全面，但是通过总还款额这一数字，可以让大家更直观感受Refi是否值得。\n \n当然实际情况要更复杂一些，比如房产几年内就还清或卖掉，资金的时间成本、投资机会成本等，都不在本文讨论范围之内。\n \n假设房贷100万，初始利率5.5%，贷款30年，Refi无额外cost。\n \n1）如果一直不做Refi，30年总还款额204.4w\n \n2）假如半年后Refi能做到5.2%，很多人会觉得只降这么点，Refi肯定不划算。而事实上如果这时候做Refi，重贷30年，总还款时间30.5年，总还款额不到200w，共节省4.5w，还是相当划算的。\n \n3）假如两年后Refi能做到5%，有人直觉上会认为降了0.5%，Refi应该划算的，没错，重贷30年，加上之前还的两年，总还款时间32年，总还款额201.4w，也能节省3w。\n \n4）假如三年后Refi到5%呢？因为之前已经还了3年利息，再重贷30年，总还款时间33年，总还款额205.6w，这样就多付了1.2w。看起来是不划算的。但是，\n \n5）假如还是三年后Refi到5%，每个月多还一点本金，按27年还完，也就是总还款时间还是30年，那总还款额就只有196.7w了（可能计算没那么准确），节省7.7w，还是很划算的。\n \n所以，通过以上比较，个人认为，如果房贷利率降了0.5%，no point no fee，是值得做Refi的。哪怕只降了0.3%，如果之前还款时间较短，或者之后主动缩短一些还款时间，也是值得做的。\n \n当然就像我前面讲的，具体降多少适合Refi，要根据个人情况，明确最主要的目的，找到一个平衡点，来决定是否Refi。比如是想要减少月供改善现金流，还是减少总利息，还是cash out用于投资等等。\n \n#美国 #房贷 #房贷利率 #房贷利率下调 #refinance
