收集完关于楼市风险的文章资料，论点被论据推翻了，发现北京房价再次快速上涨的所有条件都已具备：
一、 住宅供需
1、需求被限购政策压制已有一年多，投资需求确实有所下降，然而其他需求人群却比去年有所增加：
（1）北京各街道从2011年12月1日开始停止了经适房和双限房的申请，保障房的观念现在已经基本转变为公租房了，原本寄希望于买保障房的刚需重新盯上了商品住宅；
（2）国务院发展研究中心资源与环境政策研究所研究员已表示，“十二五”期间不征房产税。原来寄希望于房产税压制房价的这部分需求重新回到市场。
2、住宅的供应下降得更多。2011年北京只完成了60%左右的供地计划，2012年计划在11年实际供地量的基础上再下降20%，其中5.5环内的住宅土地供应极少。
二、宏观经济条件
现在与2009年很相似，08年8月确定经济下滑风险超过通胀风险，货币政策和信贷政策开始转向；2011年12月确定经济下滑风险超过通胀风险，开始放松货币和信贷政策。上次经历了差不多10个月，到09年6月，房价开始飙涨；今年没有救市政策的助推，回暖会相对温和，不过大家有了上回的经验，预计周期会缩短，筑底也就是上半年了。一旦30%的人意识到房价跌不下去了，市场气氛就会逆转。当然，所有这些产生的前提是不发生日本海啸这样的突发事件。
一线城市房价向来是全国的标杆，北京的异动引领大盘的概率很大。
发文以后，唐舜密切关注北京的楼市动态。2012年3月北京二手住宅成交11114套，环比上涨101.52%，同比微涨了0.11%，北京二手住宅的成交均价为20979元/平方米，上涨3.96%。4月上半个月，北京二手房住宅成交3473套，较3月上半个月成交量跌25.1%，与去年同期相比，则跌16%。唐舜当时也吃了一惊。
作为楼市景气指标的二手房成交量为什么会在近期如此剧烈的波动？楼市小阳春是否只是假象？因为，房价一直低迷时突然开始上涨，大多数人都会怀疑这种反应到底可不可信，判断这是市场的真实反映还是开发商放出的假消息，二手房的成交量于是成为一个重要的参考指标，因为二手房的买卖双方都是散户，数据很难作假。
经过分析房地产新国五条，唐舜确定，二手房成交量的这种变化是正常现象，它提示了一个明显的信号。每次楼市回暖，首先是二手房成交量的放大，然而在网络时代，一个月的二手房成交量数据的放大，就会引起众多二手房卖家的警觉，他们的反应一般是提高待售房源的报价或撤回待售房源，这必然会导致一段时间的二手房成交量的下降。而买家的反应往往是将眼光更多的转移到新房上，从而引起新房成交量的上升。京城楼市正在经历这一过程。
于是，唐舜再次在网上发出警示：“房价下跌时，往往一波三折，螺旋下降；房价一旦开始上升，就会一飞冲天，不会给你太多的反应时间。北京楼市是中国房地产市场的领头羊，刚需们要注意了：楼市要起来了。”
2012年6月开始，楼价在限购延续中，开始重演2009年的疯狂。6月份的北京新建普通住宅签约均价达到了21238元/平方米，环比5月份的19714元/平方米上涨了7.7%，再次突破2万元大关。2009年出现的地王现象重现江湖。在广州市进行的这场土地拍卖中，经过18个开发商上百轮竞价，最终恒大地产以13 .22亿元的价格摘得珠江新城D 4-B 2商业地块，溢价170%，达到8.2亿元，折合楼面地价每平方米约3 .3万元，将广州此前的商业地王楼面价每平方米1 .7万元的纪录提升近一倍。唐舜旁观这一幕，在网上写下一首打油诗：
去年底重复2009年初的政策时，
就知道09年的结果将重演。
不过剧本稍有不同，
触底周期变短，
只因大家已看过09年的前传；
起来之后景象不会那么激进，
因为决策者不愿重复09年的版本；
然而限购到期不续将是其终结，
同样的基因必将衍化出克隆的动物。
结果一样，
过程稍有不同，
不会有人认为这有什么不同。
出生的时候我们都是原创，
2012年大家都活成了09年的盗版。
限购政策持续了两年多，房地产市场也潜移默化的发生了一些改变。首先，与2008年低潮期的房价下跌表现不一样，2011年限购政策出台的低潮期间，各限购城市房价表现是横盘。
其次，这次是结构型房地产牛市，而不是3年前的普涨，城市不同区域的住宅价格拉开了档次，市中心的住房和学区房与郊区住宅的价格形成了较大落差。同样是北京城建地产开发的两个楼盘：首城国际和世华水岸，2010年限购前都卖26000元/平米左右；到2013年4月，邻近CBD的首城国际涨到了50000元/平米，而南四环的世华水岸均价却还是只有27800元/平米。
这一现象在二三线城市还不是特别明显，在都市化程度较高的一线城市已成了趋势。形成原因很简单：既然买房次数有限制，当然要利用仅有的机会满足家庭的更多需求，于是改善型住房价格持续上涨，而刚需住房价格上涨缓慢。
还有，限购使得城市住宅的空置率有所下降。因为，随着房价的上涨，承受更大房贷压力的新购房者空置住房的比率开始下降，而部分被限购的刚需则转向了租房。
以限购前的北京为例，由于购房主体是全国的富人，北京一半以上的新房被以升值投资目的购买，完全空置，随着房价的上涨，有能力购房的自住购房者比例在下降，而总的空置房的比例还在上升，到2010年时，北京住宅的总空置率已经超过20%，北京的楼市风险（注释3-3）不断在加大。
注释3-3：如果一个城市所有的房子都有人居住，说明该城市住房的供应和需求平衡，不存在泡沫。当该城市的一些住宅被期待升值的投资者购买时，这些空置的投资房随时可能因为某个原因集体变成二手房市场的供给，导致供需失衡，因此空置房就是楼市的泡沫所在，也是楼市的潜在风险。
唐舜曾站在政府监管部门的角度考虑过这个问题，有没有办法逆转北京楼市的风险，使之可持续发展？然而，他完全想不到可能的解决办法。没承想，政府一招只限制需求的限购政策，开启了挤楼市泡沫的进程，似乎一举遏制了一线城市住宅市场的泡沫问题。
尽管严厉的限购有利于挤泡沫，然而除北京之外的绝大多数限购城市纳税或社保年限只有一年，投资客要绕过限购相对容易。而且，限购政策只是暂时压制楼市需求，在楼市供给没有大量增加的情况下，需求迟早会再次爆发。需求爆发导致的房价上涨到一定程度，中央政府觉察风险，就会再次以政策的收紧来叫停房价上涨。于是，房价的上涨稳定周期依旧，只是时间节点换成了放松或收紧政策的出台，楼市也随着一条条政策的出台上演着过山车似的跌宕起伏。
2013年2、3月份，房价在行将失控的时候房地产新国五条，国家出台了“国五条”和征收售房个税的国五条细则，楼市陷入低迷，房价再次横盘。
第四章 楼市投资人
