债务
违约暴雷，乌云般笼罩在2021年行业上空。2022年，行业的债务压力几何？
从数据上看，2022年上半年房企将迎来境外债到期小高峰，但较2021年，全年债务到期负担有所减轻。
下表所示，进入2022年1月，房企迎来第一波偿债小高峰，压力将持续到2022年7月，之后，房企整体到期偿还压力将会明显减轻。
具体到房企，我们筛选统计了TOP50的美元债务到期分布和平均融资成本分布。
下表所示，进入2022年第四季度，TOP50房企美元债（不含永续债）到期偿还压力将明显减轻，但是房地产负债率，TOP50房企美元债偿债压力两级分化，个别已暴雷房企2022年的压力并未减轻，或将继续被迫躺平。
自2021年以来，伴随着多个信用违约事件爆发，地产行业债务发行主体也将逐步由民企转为国企，资质较差房企发行利率高，借旧换新难度大，这一趋势预计在2022年将继续延续，扭转空间不大。
出清仍未结束，信用分层逻辑将进一步加强，例如近期建发、中海、旭辉等公司发行公司债、中票等获监管部门批复，招蛇、保利、中海等募资用途也突破了借新还旧。
可以预见的是，2022年上半年行业的负债压力仍然较大，下半年拐点来临压力才会减轻，市场良币驱逐劣币，行业健康循环发展。
销售
房地产商违约的新闻正在打击购房者的信心，恐慌情绪已传染到住宅市场。
根据标普于2021年11月发布的报告，当前13%的购房者预期房价将下跌，2019年为10%，尽管依然占少数，但足以影响住房销量。同时，预期房价将上涨的购房者占比较2019年水平下降了9个百分点。
2021年，我国的房屋施工面积将再创高峰，与之对应的，是保持高位的商品房库存（待售面积）。
难以为继的居民杠杆率和持续攀升的去化周期最直观地释放出顶部反转的危险信号。
2020 年末我国居民杠杆率达到了 62.2%， 5年提升了23个百分点，在全球主要国家及地区中提升幅度最快。
根据 IMF、 国际清算银行的研究，以及其他国家及地区的历史经验，当居民部门杠杆率快速提升至超过 60%时可能会积聚一定的风险，需要引起警惕，如在历史上1989 年美国储贷危机、1990 年日本房地产泡沫破灭、2002 年韩国卡债危机、2006 年台湾现金贷危机等等。
2021年下半年开始，商品房去化周期近乎翻倍增长，自8个月的去化周期最高拉长至19个月。
可以预见的是，2021年房地产销售额将是本轮地产周期的顶部，2022年行业总需求虽有支撑但库存大量累积，且悲观情绪消化需要一定时间，明年上半年房企销售将明显承压。
收入
增长乏力利润下行，是2021年房企财报现状。2022年，行业的增长和利润空间几何？
房企的收入和利润主要取决于其前期的销售与结算的节奏，由于我国实行预售制，作为未来收入的蓄水池——「合同负债+预收账款」能够让我们客观判断房企未来能够结算的收入。
根据统计，14家A股上市主要房企2021年Q3的合同负债收入普遍增长，但速度明显放缓，总增长率由10.35%下降到8.17%，预计2022年将进一步下降。
14家房企2021Q3「合同负债+预收账款」/ 营业收入皆大于1，这意味着2022年A股大中型房企的收入增长仍有保障。
从长远来看，随着我国房地产市场走向存量市场，城镇化率达到发达国家水平，行业行业土地红利和金融红利的消失，在行业去杠杆的大背景下，开发业务增长压力凸显，房企运营类项目收入稳步增长趋势将持续。
2021年上半年，10家典型的上市房企投资物业租金及酒店运营收入较2020年同期皆实现增长，平均增长率达45%，远超过了同期房地产开发业务的收入增长比。
但从利润角度来说，房企的利润探底仍将持续。
核心逻辑为拿地减少——地价下跌——信用能力减弱——房价下跌——在手土储计提减值——利润率下行。
根据标普的数据，住宅用地价格持续上涨近十年，不断推高房价，地价每三至四年出现泡沫化接着收缩的现象，新冠疫情背景下泡沫化再度出现，当前正在收缩，地价正在降温，且可能进一步下降。
可以预见的是，2022年大中房企收入增长仍有保障，但增长率和利润率仍将继续探底，减值或将成为房企利润表一大雷区，而房企重估自身能力圈，积极发展第二增长曲线将会是一大看点。
政策
自三道红线颁布到2021上半年房地产负债率，房企的负债率有了肉眼可见的降低。中央层面，9 月份以来政策暖风频吹，政策态度已经由“从紧”转向“维稳”。
从数据上看，2020年，全国国有土地出让金收入8.41万亿，占全国财政收入的44.3%，连续6年升高。
多个省会城市土地财政依赖度大于100%，而深圳、上海、北京却不到30%。
因此，我们认为2022年政策端对于土地财政方面可以高度概括为“因城施政，有张有弛”。
例如下表三城，土地财政依赖度皆位列全国主要城市前列，皆于11月起正式发文放松调控。
城市
时间
主要内容
宁波
12月9日
调整供地结构,保证住宅用地总量，合理确定楼盘限价，调整土地起拍价、保证合理价差。对于社保连续缴存满2年的二孩、三孩家庭，公积金贷款最高额度由60调整为80万。引导金融机构加快开发贷的投放金融机构要首先满足首套购房家庭的贷款需求，及时发放贷款。商品房预售许可项目，每批次预售面积由不少于5万改为不少于2万-5万，每批次预售间隔时间由不少于3个月调整为不少于1-3个月。申请购买限购区域内住房，奉化区内住房套数不纳入家庭住房核查总数。
成都
11月23日
提高房地产审批效率，将总体审批时限压缩三分之一以上。鼓励项目加快上市销售，建立房地产项目上市调度机制。提高预售资金监管使用效率，企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。
广州
11月17日
调低了处于不同工程进度的预售款留存比例，项目封顶前，封顶后、 排栅未拆除前和拆除排栅后的留存比例分别降低至累积核准使用预售款的8%，6%和3%，较之前分别降低了2个、4个和2个百分点。
因此，在“房住不炒”框架之下，2022年由上至下的政策导向预计为：
地方调控因城施政——土地价格出让条件降低——市场信心恢复——房企销售、新开工、投资回暖。
