作为全球房价最贵的城市，香港楼市也开始支撑不住了。按照香港的官方数据，香港私人住宅价格在2022年大跌15.6%，成交量也是大跌4成。2023年初虽受与内地全面恢复通关的刺激，楼市一度小幅反弹，但好景不长，二季度以来再度加速下跌。
雪上加霜的是，正值香港楼市风雨飘摇之际，李嘉诚在香港楼市又投下一颗深水炸弹。今年8月香港房地产发展史，长江实业公布旗下新盘售价，比周边二手房便宜3成，一举直接将房价拉回到7年前。可见当下香港楼市疲态已现，这背后的原因到底有哪些？它对内地楼市又有哪些启示呢？
一、现象：先来看看风雨飘摇的香港楼市，究竟是什么样的？
目前来看，所谓香港楼市跌回7年前，其实是备受质疑的。但是我们要知道，香港的永久居民，持有香港物业，这个数据相对真实准确。
同时，根据香港中原地产自1997年开始发布的相关楼市数据，目前香港楼市确实低迷，楼市相关指数也已经降至2017年以来的最低水平。
从表面现象来看，这些年来香港楼市低迷，其实是有迹可循的，而且也较为明显：
1、社会事件之后，部分香港居民移居海外，他们也大量抛售在港物业。根据我对曾在香港工作过十多年朋友的了解：有不少香港本地同事及朋友中，移居海外比例相当高（粗略估计超过50%），而且移居主要目的地为英国及其他欧洲国家。
2、三年疫情的影响，香港的人口流动一直都是不顺畅的。
3、美联储持续加息，香港贷款成本直接上升，自然也会打压购房着的意愿。
4、港府自2013年以来的“楼市辣招”，包括对二套房，非永久居民首套房高额征税，其实也会限制了房地产市场的流动性。这里具体包含三类征税：
a、额外印花税：任何以个人或公司名义取得住宅物业，并在取得后36个月内将其转售，按不同的物业持有期缴付额外印花税，6个月内出售香港房地产发展史，税率为20%，超过6个月到12个月为15%，超过12个月到36个月为10%。
b、双倍印花税：购买第二间物业的买家或公司名义买家，从价印花税税率调升至划一15%。
c、买家印花税：非香港永久居民及所有公司购买香港住宅，需缴付15%的买家印花税。
值得一提的是，在2013年相关辣招之后，香港楼市并未得到有效控制，直至2020年疫情开始。
在如此严峻的房地产市场行情下，特区政府在2023年的施政报告中，对于“楼市辣招”自然已作出相关调整：
当然，政策一般都有延迟效应，是否可以适度拉升香港楼市，还需要一段时间的检验。
二、分析：香港楼市低迷本质，经济周期与大陆趋同，利率却挂钩美元
究其原因，今年香港楼市下跌的本质原因之一是，香港的经济周期和大陆趋同，但是利率却挂钩美元。再叠加上，香港有10多万人因为各种各样的原因而流失。
而香港就不一样了，香港因为联系汇率制度，美元加息，香港也不得不加息。
金管局表示，基本利率是用作计算经贴现窗进行回购交易时适用的贴现率的基础利率。目前基本利率定于当前的美国联邦基金利率目标区间的下限加50基点，或隔夜及一个月香港银行同业拆息的五天移动平均数的平均值，以较高者为准。
由于高利率打压买家情绪，香港房地产市场已经降温。同时，已竣工项目中的未售出单位数量为2007年以来最高，香港共有83000个住房单位可供出售，其中18000个已竣工项目，其余正在建设中。预计 2023 年将有约 25000 套公寓投放市场。
还记得几个月前李嘉诚7折大甩卖楼盘吗？李嘉诚甩卖楼盘还有个后果，就是将固定的资产换成了流动的资金——它可以流向其它高收益的地方，比如流向境外，反过来对香港的联系汇率制度造成更大压力。
三、展望：它对内地楼市又有哪些启示呢？
香港是一个经济发展已经很成熟的地方，楼市也已经高度成熟。但是房地产有两个天然特点，配合香港模式，这两个特点会变成两个弊端：
所以，在香港模式下，房地产会放大市场经济本就存在的两极分化——不管是生产和生活领域，都是这样。
在生活领域，上车的可以凭借房产投资（品）的升值，而获得财富收入，并跟劳动收入阶层拉开差距。在生产领域，企业脱实向虚成为理性选择，于是经济脱实向虚，经济出现泡沫化。
前者是社会矛盾，社会出现两极分化；后者是经济结构矛盾，房地产一家独大，挤压制造业退出。大家恐怕都快想不起香港也曾经是制造业占比30％以上地区，但现在还不到1％。
但是泡沫毕竟不能脱离实体，虚拟经济毕竟不能是空中楼阁，所以当矛盾激化的时候，房地产就会回归。同时由于房地产一家独大和房地产的金融属性，房地产的回归还会给宏观经济造成巨大的挑战。
说实在的，香港已经很不错了。香港房地产这还是属于主动调控的结果，不是泡沫自行破裂，所以痛苦和后果还是要小一些。即使回到7年前的话，2016年的香港人均GDP4.4万美元，还是蛮富裕的，能扛一段。
所以，对于学习香港模式的内地来说，当前能借鉴的就是香港模式的得失，该改就改。不能等到问题避无可避的时候才想着去解决，那时候就为时已晚了。
最后的话：香港楼市暴跌，又一次印证了经济学的基本原理：这个世界上没有不破的泡沫，不管其曾经被吹得有多膨胀！
正所谓花无百日红。近十多年来内地经济飞速发展，与香港的差距越来越少。香港并没有强大的工业基础和产业，主要依靠的是其作为远东贸易港口和金融中心的优势才能长久保持其国际金融大都市的地位。但这些优势已逐级被内地城市所取代。
