作者 | 李一钟
来源 | 蓝经财经观察
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12月4日，香港特区政府土地注册处公布的11月份的楼市数据，从中可以看出香港楼市已经出现了明显的价量齐跌趋势，特别是销售量和销售额的双双腰斩，更是典型的崩盘征兆。
根据香港土地处的数据，香港11月住宅销售额260亿港元，较去年同期538亿港元下降51.6%，11月份住宅销售量2635套，较去年同期的5694套大幅萎缩了54%。与此同时，11月的销售量和销售额也比上个月的4243套和385.7亿港元环比下跌了37.9%和32.5%，跌幅同样令人震惊。
从过去几个月的数据来看，香港楼市在今年6月份到达沸点之后就开始急剧降温，销售量和销售额均出现了断崖式下跌。相较于6月份而言，11月份的住宅销售量和销售额都大幅萎缩了60%以上。
如果把楼市跟股市进行比较的话，楼市里面的销售量和销售额可以看做股市里面的成交量和成交额，然后房价则可以看成是股市里的股价。在股市之中存在着“量在价先”的说法，它指的是成交量总是先于股价,成交量可以作为股价的先行指标。
量价理论最早见于美国股市分析家葛兰碧的《股票市场指标》一书，书中认为成交量是股市的元气与动力，成交量的变动，直接表现股市交易是否活跃，人气是否旺盛，而且体现了市场运作过程中供给与需求间的动态实况，没有成交量的发生，市场价格就不可能变动，也就无股价趋势可言，成交量的增加或萎缩都表现出一定的股价趋势。
另外根据香港中原地产的中原城市领先指数（CCL）显示，香港11月房价环比跌幅达3.43%，已连续两个月出现下跌，是自从2016年以来持续时间最长的下跌。从8月份的峰值来看，房价已经下跌了约5%。
因此我们现在回看香港6、7、8月份的楼市行情时就会发现香港楼市数据，但是房价虽然继续创出新高，但是销售量却能继续创出新高，反而是出现急剧萎靡的趋势，那时候已经算是出现了反转信号。
至于最近三个月来香港楼市的价量齐跌，则是在高位盘整筑顶，预计在明年筑顶完成后，很有可能会伴随着成交量的再次放大而出现暴跌的行情，那时候才算是真正的恐怖时刻。
目前伴随着香港楼市的大顶显现，一些敏锐的房地产商和投资者已经远离“危墙”香港楼市数据，具体表现为地王流拍和买家毁约退房等现象的不断增多。
根据香港地政总署的公告，10月中旬香港港岛区山顶文辉道一块豪宅地皮因未达到底价而流拍。据了解，竞标该地块的公司不乏长实集团、九龙仓和南丰这样资金充裕而经验丰富的香港房地产开发商，但五份标书的报价均未达到招拍底价，表现出市场对土地溢价从看涨到看跌的预期。
另据香港房地产信息网站Data elements的数据显示，今年截至10月底，香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。这些违约楼盘的成交价，从490万港币到3980万港币不等，意味着选择违约的购房者，需要承担25万至200万港元的违约金。但是这些业主宁可损失这么多钱也要毅然选择毁约退房，表明买家对楼市的前景颇为悲观。
事实上，稍微有点常识的人都能够看出香港房价的持续疯涨是难以为继的，一方面近年来香港每年高达10%的房价增速远远高于香港每年不到3%的GDP增速，另一方面随着美联储的不断加息，香港势必面临资金外流和房贷利率上涨的双重压力。
在这种居民收入远远赶不上房价上涨的情况下，资金外流和利率上涨的双重压力最终必然会耗尽香港居民的财富储备，成为压垮楼市的巨大包袱。
几个月前，香港财政司司长陈茂波就已经表示香港超低息的年代不但将要结束，可能还会步入逐步加息，资产市场的风险不能忽视。其实他的言下之意就是在向大家发出警告，暗示楼市可能存在较大的下跌风险。
上个月，香港房地产服务机构仲量联行在最新的报告也预测说，香港长达10年的楼市上升周期正式结束，预计在2019年年底的时候，香港住宅价格至少会下跌15%,如果宏观经济面趋弱，股市持续下跌的话，跌幅可能都会到达25%。
更久远的，香港首富李嘉诚早在几年之前就已经开始抛售大陆和香港的房地产项目，他有一句著名的话叫做“永远不赚最后一个铜板”，而这句话也是他一生中未曾遭遇重大损失的成功关键。
可惜的是，当李嘉诚在楼市仍然上涨之际不断抛售房产时，许多无知之徒还在嘲笑他“老糊涂”了，殊不知他要是不在牛市末期就开始抛售房产的话，到了下跌之时抛售那么多的房产不仅要遭受巨大损失，甚至可能压根就抛不出去，因为大部分人的投机心理永远都是买涨不买跌。
所以现在你们知道“老狐狸”的厉害了吧！
