主要结论
房价长期走势：
房租长期走势：
房产投资回报：
房价增长归因：
背景
在东亚地区，买房是一个家庭最重要的投资决策之一。几个重要经济体在经济快速发展过程中先后都经历了房价快速上涨甚至泡沫的过程：
这其中，香港房价的绝对值和购房压力均处于世界前列。同时香港房价也经历过一个完整的房地产周期：从香港回归到SARS爆发的六年间，房价指数下跌了70%，之后进入快速上涨阶段直到现在。
通过回顾香港楼市自回归以来房价的变化历史，我们可能会对中国房地产未来对走势有更多的认识。
香港回归以来房价走势
长期走势
以下是来自的房价指数和成交量走势：
自回归以来，几个重要时间点的房价数据如下：
数据备注：
租金指数：根据美联房价指数和租金回报计算得到
购房压力：楼价根据全港平均呎价，每月供款数字以面积500呎、七成按揭、楼按20年及该月按揭利率以最优惠利率(P)为基础计算负担比率= (每月供款/居于私人物业的家庭每月入息中位数)x100%
租房压力：租金根据全港平均呎租，每月租金以面积500呎单位计算 供楼负担比率=(每月租金/居于私人物业的家庭每月入息中位数)x100%
1997年：香港回归
1997年7月香港回归，当时房价处于高位：
如果从购房压力和租房压力来看，97年回归时香港民众正在面临买不起房也租不起房的困境：家庭全部的收入也不足以承担买65平房子的月供；如果租同样房子的话，平均要花61%的家庭收入。
1997 - 2003年：从香港回归到非典爆发
从97年香港回归到2003年非典爆发，香港经历房价崩盘：房价指数从98.6下降到31.2，下跌69%。与此同时，租金也下跌了47%。
到2003年3月，房价处于历史低点附近：
在房价下跌后，香港民众购房和租房压力都得到了极大都缓解，甚至到了特别"轻松"到程度：香港家庭只需要支付家庭收入到20%就可以贷款买一个65平到房子。而在6年前，他们全部到工资付月供都买不起。
当然，这段时间都下跌香港房地产发展史，对于之前买房都民众来说，可以说是惨不忍睹。他们眼睁睁都看着家庭最大的资产腰斩，而且可能有价无市，无法成功交易。
这段时间香港民众也组织了一些示威游行，要求政府救市。
2003年 - 至今：17年大牛市
从2003年房价触底到现在为止，香港楼市经历了17年到大牛市：
这期间香港政府先是采取多种方式刺激楼市：
之后在房价持续上涨后，政府又采取多种方式控制楼价，但是效果不佳：
到2020年6月香港房地产发展史，尽管受到了新冠疫情和政治活动的影响，但香港房价仍然处于历史高位附近：
香港回归以来房租走势
跟房价类似走势类似，从1997年到2003年，房租指数从4.15下降到2.18，下降了47%。同时香港家庭到租房压力也从夸张的107.7%下降到了19.8%的低值。
从2003年以后，香港房租也以每年5.5%的速度增长至今。不过，由于香港在过去10年间居民收入也稳步提高，所以从2008年经济危机至今，香港的租房压力是没有明显变化的，在45%的高位左右波动。简单来说，过去10年间香港的租金压力相对于其他城市还是比较大，但是并没有随着房价上涨而持续恶化。
香港回归以来的投资分析
租金回报率
从2003年以来，随着房价的大幅上涨，香港的租金回报率持续下降，从7%（14倍市盈率）下降到了3.2%（30倍市盈率）。从租金回报的角度，香港楼市投资价值在持续下降。当然了，相对中国一线城市1.5%-2%左右的租金回报，香港还是好了不少，至少有些房子能做到"以租养贷"。
房价增长归因分析
按照和股市类似的增长归因分析，我们也可以把房价增长归因到两部分：
房价增长 = 租金增长 * 估值提升（租金回报率下降）
从2003年至今，房价增长434%，租金增长148%，估值（租金回报率倒数）增长115%。所以我们基本上可以说香港的房价增长，一半是来自于租金的增长而一半是来自于估值的提升。
不同时间点购房的回报
如果房产买在不同时间点，到现在为止的总回报会有很大的差异：
在现实情况下，可能大部分人既不会买在高位，也不会买在最低点，所以实际的年化回报可能会介于6.3%到14.4%之间（加入租金回报）。如果能买在相对合理的价格，香港房产类似于一只年化增长10%左右，股息率4%，股息增长率5%，最大回撤20%的优质股票。
个人小结
