1945年，二战的硝烟终于熄灭香港房地产发展史，中国内战的引线却已点燃。
此时，大批流亡在外的香港人开始从内地、从海外返回家园。
到年底，这座陆地面积仅1000多平方公里的城市，已经聚集了超过100万人口。
而到1950年新中国成立之后，香港人口已经超过了200万。
成为世界上人口密度最高的城市。
50年代的香港街头
分层售楼
二战后的香港，有四分之一的建筑已被战火摧毁，城市破败不堪。
满目疮痍中，36岁的吴多泰于1947年成立了“鸿星营造有限公司”，开始承揽战后维修重建工程。
过程中，吴多泰发现，随着大量人口的涌入，香港街头无房可住的人越来越多，住房问题正在成为当下以及未来很长一段时间香港的头等大事。
于是他果断决定，买地、盖楼、卖房。
吴多泰(1911—2005)
彼时的香港房产交易沿袭着英式传统，按楼栋作为计价单位，一栋楼（无论几层几户）只卖给一个人，政府也只承认一个业主，只向这个人收取地价和税费。
一栋楼通常是3层到5层，俗称唐楼，每栋售价20-30万港币，最低也要10多万港币。
而当时香港一般工人的月薪不足百元，想要买的起一栋楼简直是天方夜谭，因此房产交易并不活跃。
吴多泰觉得这种卖楼周期太长了，不利于资金快速回笼。
于是灵机一动，想到了一个“分层售楼”的办法。
他认为，既然很少有人能拿出二三十万买一整栋楼，那么拆分成一层一层来卖售价就会低很多，也会有更多人能买得起。
根据这种办法，一栋楼有几层就会有几个业主，如果这栋楼有4层，那每位业主就拥有1/4产权，如果是5层楼，每位业主就拥有1/5产权，所有业主共同拥有整栋楼的完整产权。
在律师协助下，吴多泰向香港政府申请按照“分层售楼”的方式进行产权注册，在得到肯定答复后，便立刻花26万元购买了一处位于九龙山林道的4500方尺（约合500平米）土地，在这里建起两栋5层高的唐楼，每层三房两厅两卫，单层售价5-6万元。
50年代香港街头唐楼林立
为了招揽客户，吴多泰还首次印刷了一批售楼说明书，对每层房屋进行介绍，而这就是中国最早一批户型图的雏形。
据吴多泰回忆，该楼房开盘首日有40多人到访咨询，第二天增加到100多人，第三天5层房源全部售罄，成为香港第一热销楼盘。
尝到甜头的吴多泰决定将这种方式发扬光大，在50年代初多次买地盖楼并分层出售，几乎楼楼热销，开盘即售罄，身价也与日俱增。
期间，吴多泰还尝试将“分层售楼”的方式申请专利保护，然而当局并未批准。
分期付款
1954年，看到香港房地产市场巨大潜力的霍英东，从运输业转行过来，创办了一家立信置业有限公司，从事房地产开发。
虽然分层售楼的方式已成为主流，但霍英东依然觉得不够好。
他认为，虽然分层售楼提高了市场交易量，但也仅限于富裕阶层，对普通家庭而言，即使只买一层也需要2万多元，依然压力巨大。
于是，受到收房租方式的启发，他提出了“分期付款”的概念。
根据这种方式，在新楼动工之前，置业公司（当时还没有开发商的说法）可以先向购房者收取一部分订金，剩下的钱采取分期支付的方式，等到新楼建成后，收齐全部钱款。
在咨询过律师，并被律师们一致拍案叫绝之后，霍英东决定操练起来。
霍英东（1923-2006）
当时，立信置业已经拿下九龙公众四方街一块17万方尺（约1.9万平米）的土地，准备兴建100栋唐楼，规划有600多套房源，是绝对的超级大盘，也是首个采取“分层售楼”加“分期付款”的楼盘。
此外，在之前售楼说明书的基础上，霍英东还让人做了一批20页的《九龙油麻地公众四方街新楼分层出售说明书》。
说明书中包含详细的地区环境、建筑材料、分层价格、购房方式，以及楼盘图、楼宇图、透视图、剖面图等。
根据霍英东的设计，该楼盘购房款共分六期支付完毕，首期支付50%，第二期到第六期每期支付10%，最后一期在房屋交付时支付。
这些营销手段都是首次在市场上完整出现，瞬间刷新了香港人对于买房的认知，让很多并不富裕的工薪阶层看到了希望。
据霍英东回忆，“方法一公布，整个香港仿佛疯了似的，所有人都卷入这股旋风里，售楼处每天都有大量市民从各地赶来，购房队伍大排长龙，盛况空前。有政府职员、有学校教师、有打工仔、还有家庭妇女….”
一时间，公众四方街项目成为香港当之无愧的网红楼盘，600多套房源随即抢购一空，甚至有人仅靠倒卖购房名额就小赚一笔。
50年代香港油麻地街头
这种分期付款方式改变了以往“一手交钱一手交货”的实物交易模式，人们购买的是一种预期，好比一颗植物正处在开花阶段，但尚未结果，因此也被香港人称为“卖楼花”。
40年后，“卖楼花”进入内地，并形成一种行业规范，叫做“预售制度”。
公摊面积
1955年，香港着手修订《建筑物条例》，放宽了对建筑物高度的限制，允许并鼓励兴建高层建筑，以缓解城市人口居住压力。
精明的霍英东立即发现了其中的商机，随即以130万港元的价格在铜锣湾利园山希慎道买下一块地皮，建起17层高的蟾宫大厦，成为当时全港最高楼宇。
蟾宫大厦沿用了分层售楼和分期付款的方式进行售卖，这次除了印刷售楼说明书，霍英东还在各大报纸刊登广告，吸引市民前来咨询，几天之内便实现清盘。
霍英东后来回忆说，“蟾宫大厦总投资约200万港元，但其实我们只用了地价一成的资金，其余费用全靠卖楼花，用买家的钱来交地价、盖楼，我们赚了100多万。”
蟾宫大厦今日仍在，但已不是最高的楼（图：视觉中国）
与蟾宫大厦同时兴建的，还有香槟大厦。
1954年，霍英东用113万港元从何东家族手中购入位于九龙尖沙咀金巴利道的一块地皮，兴建8层高的香槟大厦。
3年后，香槟大厦落成，成为整个九龙地区最高的建筑。
同时，霍英东脑中的一个新想法也逐渐成型。
这一次，他决定对售卖单位进行再次细分，将原本的分层售楼拆分为分户、分单元出售，以此来进一步降低购房门槛，吸引更多购房者。
如此一来便产生了一个新问题，之前分层售楼时每个业主所得的面积都一样，物业维修、楼道清理等费用也可以分摊。
但是按户、按单元出售则每户面积并不相同，所承担的费用也应该不同，如果依然让大家平摊，难免会产生纠纷。
于是，霍英东提出一个“公共契约”的概念，将楼内所有业主的责任和权利按照土地面积折算成一定比例，每位业主根据所占比例来承担费用。
这份契约甚至还规定了如果楼房倒塌，每个单元可以折回的地皮大小。
可谓事无巨细，一一列明。
香槟大厦，90年代成为最著名的“一楼一凤”场所
后来，公共契约成为香港房地产市场的主流方式，延续了数十年。
再后来，公共契约也来到内地，演变成我们所熟知的“公摊面积”。
属于我们的新时代
风，起于青萍之末。
十一届三中全会的掌声还依稀听得见，2000公里之外的广州却最先感受到了威力。
1979年春节刚过香港房地产发展史，广州市东山区就率先成了一个叫做“引进外资住宅建设指挥部”的组织。
这个指挥部的任务很明确：南下香港、寻找金主、拉投资、盖楼房。
很快，指挥部就找到了一家有意进军内地的香港企业，香港宝江发展有限公司。
谈判也随即展开。
由于彼此缺乏了解，也没有先例可循，这一谈就是大半年，直到1979年10月，双方才最终签订合建东湖新村合同。
80年代的东湖新村，还被电影《庐山恋》选为“美国外景”
根据合同，东湖新村总用地面积31200平米，总建筑面积76000平米，小区规划建筑25栋8层住宅，其中还包括2个近万平米的园林，是当时国内规模最大、最高端的花园小区。
合同还规定，东湖新村建成后将平分成三份，分别归港商在港销售、当地安置拆迁户、以及内地公开销售。
内地公开销售部分沿用香港业已成熟的预售模式，首期推出150套房源，售价700元/平米，购房者从头天晚上开始排队，共有超过1800人认购，开盘当天即售罄。
红遍全省，轰动全国。
从此，中国商品房市场一步步走向高潮，我们也迎来了属于自己的“新时代”。
其中，香港经验成为必不可少的灵魂主线，贯穿始终。
21世纪的香港住房
1994年，在香港“卖楼花”制度的基础上，内地先后出台《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，建立起房屋预售制度。
第二年，出台《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，公摊面积的地位也得到确认。
第三年，北京市出台《关于北京新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的通知》，决定对北京地区所有新建住宅按使用面积计算售价，成为国内第一个意图取消“公摊面积”的城市。
然后，就没有然后了。
