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赣系房企均未完成省内全覆盖，大多对大本营依赖度较高，未来产品力提升是关键。
◎研究员 / 房玲、羊代红、洪宇桁
江西地处东南腹地，占据着重要战略地位，是长三角、海峡西岸、珠三角和海峡西岸四大城市群的重要连接省份，随着近几年长三角一体化、粤港澳大湾区等国家战略的开展，连接这几大城市群的江西也逐步被关注。同时，2019年新力上市也将赣系房企带入大众视野，本文将对赣系房企的发展现状，以及他们在发展过程中体现的共性和特性进行深入研究，进一步探究未来赣系房企的发展潜力。
01 江西经济水平制约本地房企发展
1、江西省经济发展相对落后，省内发展不均衡江西省与周边省份的经济差距大，加剧人口外流（略）交通发展滞后，省内各城市经济水平差距较大（略）
2、人均收入水平相对较低，房地产市场规模较小省内人均可支配收入较低，房地产发展需求不足（略）各城市场呈现“一超多强”，南昌开发力度相对较大（部分略）
从2019年省内单个城市的房地产投资额来看，江西房地产市场在城市分布方面基本处于“一超多强”的局面，可能是因为省内交通发展迟缓导致各城市的房地产市场较为独立。
3、本土房企分散且规模较小，外来房企进入加剧竞争房企偏少且规模普遍偏小，不利于规模房企形成（部分略）
从各省的单位房企开发投资额来看，江西相对于周边拥有优质房企的广东、福建、浙江等省而言长期较低。2019年江西共有注册房企2666家，在周边省份中是最少的，全省房地产开发投资额也是周边各省中最低的2239亿元，因此平均每家房企的开发投资额仅为0.84亿元，而对标三省的单位房企开发投资额不仅数额较大而且增速较快。这其中有部分原因在于江西省内各市县市场在规模较小的同时，还往往会由本地小房企瓜分，从而导致省内房企平均的投资开发力度较弱，减缓了本地大型房企的发展速度，导致多数赣系房企难以形成较大的规模，这点从房企的销售排行榜上也可见一斑。
外来规模房企在江西积极扩张，加剧本地竞争（略）
02 赣系房企整体规模偏小积极差异化发展走出江西
1、小市场难出大房企，赣系房企多依赖大本营发展TOP200房企中赣系房企数量较少，新力控股一支独秀（部分略）
由于江西房地产市场规模较小，扎根于本地的赣系房企们整体的发展水平都相对较低。据统计，2020年全口径销售TOP200的房企中，赣系房企上榜数量由过去几年的1家增至3家，略有进步。
赣系企业中的领头羊新力控股在2020年的销售规模达到了1137.3亿元，成功迈入了千亿房企的门槛，排名达到了35名。除此之外，2020年中奥和九颂山河等企业在积极拿地，加速发展，全口径销售金额进入了两百强。整体来看，新力控股一支独秀之外，其他房企整体规模都还有待发展。这其中的“内因”在于本省房地产市场规模较小、各城市市场较为独立、房企成立时间较晚且难以规模化发展，而部分“外因”则在于外来规模房企在江西的扩张也挤占了本地房企的发展空间。
赣系房企均未完成省内全覆盖，大多对大本营依赖度较高（部分略）
从进入省内各地级市的房企数量来看，南昌作为省内最大城市以及8家赣系房企的诞生地，因此共有10家企业在此进行了布局，是各个城市中布局企业最多的。而在省内其他重点城市布局的房企数量基本都在4-6家之间，城市集中度基本反映了“一超多强”的局面。
由于赣系房企成立时间都相对较晚，多成立于2000年之后，再加上江西省内经济发展较慢，本土房企都没有完成江西省内各市的全覆盖，即使是赣系房企“一哥”新力控股也仅布局了5个江西地级市，相比于已经完成江西省地级市全覆盖的碧桂园、恒大等龙头房企差距颇大。
重视项目合作开发，以降低资金压力和开发风险（略）
2、省外布局是共识，新力基本实现全国化布局省内扩张不充分，规模赣系房企均战略定位走向全国（部分略）
在战略上，大部分赣系房企由于省内扩张不充分，选择向外扩张，都基本确立了在立足江西大本营之上，在周边省份布局，进行全国化的发展战略。
重点布局三四线城市，出于规模及降低风险的考量（部分略）
值得注意的是江西省房地产现状分析，赣系房企向外扩张的城市，基本集中在三四线。主要在于赣系房企规模相对较小江西省房地产现状分析，资金持有量相对有限，出于规模扩张成本和防范风险考虑，战略扩张城市集中在三四线城市，同时由于江西周边发达城市群较多，布局城市较少重合，呈四周发散的特色。
03 整体产品线历史迭代升级不多产品主要覆盖刚需
1、随着近两年向外扩张，积极升级产品提高竞争力（略）
2、产品线主要覆盖刚需，豪宅产品线相对缺乏（部分略）
从产品线来看，由于江西置业群体仍集中在首次置业客户，大部分赣系房企打造的是刚需产品线，在改善和豪宅产品的打造上相对较少。
新力作为赣系龙头，在2010年成立后不久，2013年便已经推出了较为全面的产品线，分别为“湾、园、悦”系产品线，分别面向刚需、改善、豪宅等客群，实现全部客群的覆盖。
除了新力之外，其他赣系房企产品线基本上覆盖的刚需类型比较多，往上最多到高端改善型产品，别墅型豪宅覆盖的相对较少。未来，赣系房企应着重产品线和产品力的打造，丰富产品线，提高产品竞争力，以适应向外扩张中多样客群的需求。
3、新力多元化覆盖面较广，东投、新旅等专注多元化地产部分赣系房企侧重于业务差异化，开发细分市场
由于多数江西房企发展起步较晚且发展缓慢，因此在市场上规模房企已经建立好品牌“护城河”的情况下，部分房企主动选择差异化发展战略以求突出重围，专注进行多元化地产的打造，在房地产细分市场打出一片天。如润达专注商业，东投专注教育地产，新旅置业专注文旅地产。涉及多元化发展方向一般为：教育、文旅、建筑等。
新力多元化发展遥遥领先于其他房企（略）
04 总结：赣系房企积极拥抱合作未来产品力提升是关键
受限于需求不足，赣系发展上起步较晚，且由于地理位置原因，江西成为沪系、粤系等规模房企外拓的首选之地，这些品牌规模房企进一步挤压赣系房企的发展空间，使得赣系小型房企较多，省内本土规模房企相对于其他派系来说发展实力较弱，截至目前只有新力控股实现上市，一枝独秀。
在省内发展上，赣系房企呈现以下特征：
首先，赣系房企均未实现省内全覆盖，大多对大本营依赖度比较高。其次，多数赣系房企发展起步较晚且发展缓慢，本土房企的品牌优势并不明显，合作成为主流开发模式。最后，在市场上规模房企已经建立好品牌“护城河”的情况下，部分赣系房企主动选择差异化发展战略以求突出重围，在房地产细分市场打出一片天。
在省外扩张上，赣系房企呈现以下特征：
一方面，主要围绕江西周边城市群扩张，主要以长三角和珠三角为主。另一方面，由于规模相对较小，且出于降低风险考量，向外扩张房企选择城市主要以三四线为主。最后，省外扩张也基本以合作开发模式为主。
值得注意的是，赣系房企发展的过程中，限于省内房地产发展形势，客群大部分以首次置业客群为主，所以产品上刚需产品占比较大，高端及豪宅产品力相对较少，产品力发展相对于其他派系来说，实力较弱。此外，在多元化布局上也相对局限，同时发展也较为缓慢，在向外扩张的过程中难以形成品牌优势。
未来，赣系规模发展中，战略上应深耕江西维护本土优势，同时积极扩张省外项目，适当进入周边城市群；扩张方式上，持续加大合作拿地力度，降低外拓的风险，同时扩大品牌影响力；在人才培养上，积极引入规模房企的明星经理人，同时构建符合企业发展的人才培养体系，健全有市场竞争力的员工激励制度，提升人效，如中奥2020年引入了前正荣营销总李光；产品力上，积极学习同行优秀的产品，打磨自身的产品力，推动产品及工艺的标准化实现快速复制，同时持续打造具有特色的产品知名度，实现差异化发展；在整体的企业品牌上，通过将总部迁入南昌、深圳或上海等，将企业推向更加广阔的平台，重塑企业形象，同时对接更多的优秀人才。相信随着赣系房企对产品力的打磨以及全国化布局的进一步深入，将进一步推动赣系房企的规模发展，扩大赣系房企的影响力。
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专 题
目录
《赣系房企发展现状及扩张模式探究》
一、江西经济水平制约本地房企发展
1、江西省经济发展相对落后，省内发展不均衡
江西省与周边省份的经济差距大，加剧人口外流交通发展滞后，省内各城市经济水平差距较大
2、人均收入水平相对较低，房地产市场规模较小
省内人均可支配收入较低，房地产发展需求不足各城市场呈现“一超多强”，南昌开发力度相对较大
3、本土房企分散且规模较小，外来房企进入加剧竞争
房企偏少且规模普遍偏小，不利于规模房企形成外来规模房企在江西积极扩张，加剧本地竞争
二、赣系房企整体规模偏小，积极差异化发展走出江西
1、小市场难出大房企，赣系房企多依赖大本营发展
TOP200房企中赣系房企数量较少，新力控股一支独秀赣系房企均未完成省内全覆盖，大多对大本营依赖度较高重视项目合作开发，以降低资金压力和开发风险
2、省外布局是共识，新力基本实现全国化布局
省内扩张不充分，规模赣系房企均战略定位走向全国重点布局三四线城市，出于规模及降低风险的考量
三、整体产品线历史迭代升级不多，产品主要覆盖刚需
1、随着近两年向外扩张，积极升级产品提高竞争力
2、产品线主要覆盖刚需，豪宅产品线相对缺乏
3、新力多元化覆盖面较广，东投、新旅等专注多元化地产
部分赣系房企侧重于业务差异化，开发细分市场新力多元化发展遥遥领先于其他房企
四、总结：赣系房企积极拥抱合作，未来产品力提升是关键
