违反城市房地产管理法第三十八条第六项转让房屋签订的《房产买卖合同》效力如何？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”，因此如果违反该法律规定签订的《房产买卖合同》效力如何？
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项（现为民法典第153条）规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。该司法解释实质上是对能够导致合同无效的“强制性规定”作出限缩解释，究其立法目的在于充分尊重民事主体在民事活动中的意思自治，维护交易的可预期性和稳定性，避免过多的合同无效导致社会经济生活中的交易成本过高。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为城市房地产管理法 第三十九条，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握……”因此《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“……未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让的强制性规定，是否属于效力性强制性规定呢？
第一，从立法意旨看，制定《城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，是政府行政管理上的需要；具体到第三十八条第六项的规定，其主要是“为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产的一种管理和监督行为”。
第二，从规制的对象上看，“未依法登记领取权属证书”仅是对一方当事人及合同履行的约束，不影响合同行为本身的效力。
第三，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定而转让的房地产，并不直接损害社会公共利益。且在当前鼓励交易，发挥不动产资源最大效用的情况，下一方单纯以未取得产权证为由城市房地产管理法 第三十九条，主张合同无效的，如果得到支持，不啻于彻底否定未取得产权证的房产所有交易的合法性。当前房产一级市场采取期房方式进行交易的占据主流，从房屋卖出到办理房产证，再到国土证，以及现在的不动产证的期间普遍为两至三年，甚至有更长者，如彻底否定合法购买而尚未取得权利登记证书的此类房产的交易，不利于整个房地产市场的健康发展，不利于资源的合理利用。另外，在当前预告登记制度和合同网签备案已经普遍实现的情况下，未取得权利登记证书的房产的交易安全已经得到了相应的保障。
因此，笔者认为，《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定应当属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，第十四条的规定，签订的《房产买卖合同》属于合法有效合同。
