春暖花开，地产也不断回暖。一季度，热门城市都迎来开门红，土拍市场的热度也逐渐起来，隔壁成都更是拍了两次，溢价封顶，好不热闹。
这一次，重庆保持了难得的定力，没有再像以往那样急不可耐，为了卖地而卖地。
而是先放出两个消息：一是全年土地供应锐减，先从供应端收紧，维持房价稳定；二是明确基准地价，虽然套了各种系数后有所不同，但至少态度表明，不会再搞降价促销，维持开发商信心。
4月27日，也就是后天，首批放出来的两个小地块也即将报名结束，希望能通过土拍提振下五一黄金周的市场信心，让我们拭目以待。
至此，袁书记履新后，重庆土地政策也迎来新的历史转折点。
未来将何去何从？我们先回顾下重庆，乃至全国这40年的地产发展历程。
主要分为5个部分
1、1980年~1998年，中国房地产的萌芽。
2、1998年~2003年，中国房地产的启动。
朱镕基总理98房改，及重庆97直辖。
3、2003~2013年，房地产的黄金十年。
温总理任期内的房价暴涨，以及黄奇帆市长任期内的重庆楼市。
4、2016~2021年，重庆在黄奇帆市长离任后的补涨。
5、2021~至今，袁家军书记治下的重庆新起点。
一、中国房地产的萌芽（1980~1998）
自1949年新中国成立以来，到1978年的30年间，中国一直实行的是福利分房制度，居民住房由国家投资建造，实行无偿分配。
那时候房屋建筑的形态也主要是“筒子楼”模式，共用厨房、类似集体宿舍，成为一代人的记忆。
1976年，毛主席逝世，四人帮粉碎，十年文化大革命结束，百废待新。1987年，邓小平主持改革开放，建立深圳特区，房地产也应运而生。
1980年深圳成立了中国第一家房地产公司--深圳经济特区房地产公司。
中国房地产也就近学习香港的“楼花”制度。楼花指还没建造的房子，就是我们说的期房，是霍英东在1954年引入香港的。
后来这个制度，就演变成了大家熟悉的中国房地产“预售制度”。这种期房销售+按揭贷款的模式，催生了房地产的繁荣，由于监管不利，也成为烂尾楼的始作俑者。
重庆一直以来都是内陆改革开放的先行者，急先锋。同年，在重庆也推出了住房制度改革的“试行办法”。
1981年，四川省人民政府批准重庆市首批征用410亩土地，由重庆市规划局统一规划，南坪二小区、大坪九坑子、江北区鹞子丘等区域开始实施房地产综合开发。
1983年重庆成为全国第一个城市综合体制改革试点城市，也是享有省级经济管理权限的计划单列市。
1984年，重庆首家房地产公司成立（重庆市房地产建设开发公司）。
两年后，1986年，重庆成为全国住房制度改革第一批试点城市。
同时，在1989年，也迎来中国房价的第一个猛涨的时期。
当时，由于双轨制长期错位运行，导致市场价格体系紊乱。
1988年6月，北戴河政治会议决定，计划5年内物价上升70%~90%，工资上升90%~100%。政策公布后，物价飞涨，全面失控，就是所谓的物价闯关失败。
为了解决经济问题，南方谈话开启全面市场化进程，取消了票证制度，中国经济进入货币化时代，全面放开了证券、期货、房地产三大资本市场。
由此，也带来房价的第一波猛涨。北京房价达到1600~1900元每平米，上海达到2300元每平米。
那时候的大学生应该是高收入群体，按照新闻报道，每月存50元，一年存600元，4年才可以买上海的一个平方。
现在上海房价9万左右，大学生毕业月入8千应该能实现，节衣缩食每个月存3千，一年存3.6万，2年半就可以买一个平方。
说起来，比1988年的大学生买房还容易点。
1988年9月，重庆市首届“市民选购住房交易会”在市中区体育馆内举行，这也是重庆首次向市民个人出售商品房，位于沙区、渝中、江北、南岸几处共353套商品房。
出售所有权的价格550-1000元/平（那时候北京上海房价是重庆的2~3倍，现在已经是5倍以上了）欧美房地产发展历程，出售使用权为275-500元/平。开卖1小时，进场2300多人，卖出129套，相当火爆。
在1980-1990十年间，重庆也掀起住宅建设高潮，新建住宅1572万方，如后堡小区、南坪三四小区、建北社区等等，城市人均居住面积由3.6㎡增加到了5.7㎡。
1992年，重庆实施住房制度改革，先于全国正式步入商品房时代。银行也相继开始成立房地产信贷部。
同年，南房地产开发的南方花园动工，两年后销售，标价为900多元/㎡（数据源自重庆日报）。成为重庆早期的富人居住区，这也是重庆第一个真正意义上的商品房小区。
1995年12月，重庆首届房交会在渝中区上清寺渝中大厦举行。重庆放出重磅政策优惠：买卖双方应缴税费从11.5%减少至1.75%！效果立竿见影，房交会成交金额高达8亿元。
如今的南方花园
二、中国房地产的启动（1998~2003）
由于受1997年亚洲金融危机影响，中国经济低迷，出口不畅，消费不振。又是熟悉的剧本。
为了启动内需，激活经济，朱镕基总理启动住房商品化改革，停止福利分房，让住房消费成为中国经济新的增长点。由此开启了中国房地产业的蓬勃发展。
1998年4月28日，央行《个人住房担保贷款管理试行办法》明确贷款规则，“贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%”，5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。
1998年7月3日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启房地产新时代。
“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇日益增长的住房需求。”
自此，中国房地产和住房投资取得长足进步，以每年百分之十几至二十几的高速度增长，中国经济也进入市场化的高速发展期。
提到这里，不得不说国运的重要。每一次遇到危机，都能拨云见日，度过难关。开国初期的陈云，改革开放总设计师邓小平，然后就是朱镕基总理。
经他之手，化解了几大危机，也几乎奠定了中国至今的经济秩序基础。1996年，朱镕基观看话剧《商鞅》，当演至商鞅被车裂而死，他“为剧情所动，潸然泪下”。
朱镕基任总理时，提到“不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将一往无前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已。”
提到治理贪腐问题时，说“我这里准备了100口棺材，99口留给贪官，一口留给我自己”
那种决绝和坚定的言语，原来还不明白，现在才理解他当时的改革触动利益之深，影响之大，稍有不慎，就是万丈深渊。朱总理的改革主要为以下几个内容：
1、91年整顿物价闯关失败后的经济秩序，解决国企“三角债”难题，将中国经济拉出泥潭。
2、93年分税制改革，将税收的大部分划归了中央，由此形成了今天中央与地方的收入分配局面。
朱镕基总理在和地方谈判过程中，也做了妥协，同意将土地收入部分归于地方政府，由此形成的“土地财政”，成为地方政府推进房地产发展的动力，也成为地方财政对房地产的依赖。
3、98年通过三大经济政策，成功应对亚洲金融危机，避免经济跌入深渊。分别是启动城市化建设，通过投资基础设施带动经济发展，推动了中国的城市化进程。
开放外贸进出口自主权，提高民营企业进出口，催生了“中国制造”的繁荣景象。
刺激内需，开放房地产市场。就是前面提到的98房改。
至今，中国应对经济危机的方法，几乎也都基于以上三个方法，其中有两项都和房地产息息相关。
4、95年后，国有企业改革。当然也造成了大量的国企下岗职工。
5、2001年，经过艰难谈判，率领中国加入了WTO，直接为中国此后出口贸易的高速发展奠定基础。
自98年房改后，房地产就是和经济高度相关，紧紧绑定在一起。原谅我不厌其烦的把朱总理的几个主要改革都写出来，因为每一件都对今天产生了深远的影响。
当然对于重庆来说，那些年还要一件重要的事情，那就是97直辖。
90年代，为了解决三峡工程百万移民问题，国家打算建立一个“三峡省”，省会在湖北宜昌。后由于宜昌城市规模不大，辐射能力有限，“三峡省”方案最终流产。
最后，决定以重庆为中心，将三峡移民地区纳入其中，新建直辖市，用于吸纳百万库区移民。
一方面发挥重庆市作为特大经济中心城市的作用，另一方面，也分担四川辖区太大的发展压力。
李鹏总理在《关于请审议设立重庆直辖市的议案》说明了重庆直辖的原因“为了充分发挥重庆市作为特大经济中心城市的作用，进一步推动川东地区以至西南地区和长江上游地区的经济和社会发展，并且有利于三峡工程建设和库区移民的统一规划、安排、管理，同时解决四川省由于人口过多和所辖行政区域过大、不便管理的问题”
1997年3月14日，国家批准设立重庆直辖市，并将万县市、涪陵市以及黔江地区这三个原“三峡省”方案的四川境内的地级市（地区）并入。
同年6月18日重庆直辖市正式挂牌，重庆正式成为中国第四个、西部地区唯一的直辖市，重庆发展自此新的台阶。
重庆直辖那年，房地产发展也开始加速。
1997年，龙湖花园、加州花园在新牌坊面世，是和过去居民楼完全迥异的花园小区，开创了小区配套建设和物业管理等一个个先河，也开启了重庆的住宅新时代。当年市区整体房价在1500元/㎡左右（数据来自大渝网）。
1999年，重庆首届房地产开发企业评选50强评选揭晓：渝海、南方、华宇、协信、新原兴等企业榜上有名。今天不知道，还剩下多少。
2000年，龙湖枫香庭开售，3400元/㎡，一举成为了当时最贵的商品房。当时五里店到黄泥磅还属于郊区，开发商开始操作“五黄大社区”的概念。当年市区整体房价在2000元/㎡左右（数据来自大渝网）。
2001年，融侨半岛、蓝湖郡、重庆奥利匹克花园等陆续在重庆圈下上千亩土地开发,奥林匹克花园，第一次替重庆喊出了“一路向北”的口号。
2002年，《重庆市城镇房地产交易管理条例》正式实施，重庆成为全国第一个实施套内计价购房的城市，当年市区整体房价在2500元/㎡左右（数据来自大渝网）。
三、房地产黄金十年（2003~2013）
2003年，温家宝总理上任。
此后的10年，是中国经济高速发展的十年，也是货币超发、大水漫灌的十年；是房地产高歌猛进，房价一飞冲天的十年。其中积累的问题，在今天仍还在艰难解决。
2003年8月中旬，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文”)提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。
18号文，标识着房地产行业的黄金年代正式拉开大幕。
此后，地王频出，万科、恒大、碧桂园、万达、融创等房企纷纷崛起。
在2003年那个岔路口，房地产是个香饽饽。成者为王，败者为寇，如果谁悲观，财富将与其擦肩而过。
清华北大，不如胆子大。
从2003年开始，房地产13年调控46次，但房价涨了十多倍。房地产政策调控基本上已经是套路，意思就是现在涨得快了些，先稳一稳，过两年再涨。
直到2021年，房价上涨的认知才被打破。
就重庆而言，受全国整个市场轮动影响欧美房地产发展历程，依然引来房地产的春天，开始温和上涨，但涨幅远没有其他一二线城市，也正式拉开了重庆的独立行情，成为房地产投资客的噩梦。
其中，2001年，黄奇帆市长开始调任重庆任副市长。
2002年，重庆市建立了土地整治储备中心，改革土地资源管理制度。将土地一级市场的经营权上收，并通过政府特许经营的方式，对全市土地市场进行宏观调控。
这样卖土地的增值利益很大一部分流向政府，形成了重庆的土地财政收入，为重庆城市基础设施建设奠定了经济基础。
2008年，为解决金融危机导致的影响，温总理开出4万亿的药方，全国房价迎来猛涨。重庆也随着行情轮动上涨，但两年后，开始长期横盘。
