从1998年正式取消福利分房，开放商品房市场，我国的商品房地产市场行至目前，已经走过了25个春秋和多轮涨跌周期，每次的周期看似不同，但其实都踏着相似的韵脚。
第一轮周期：1998-2007年，中国楼市的黄金时代
1997年亚洲金融危机爆发，1998年6月29日，中国取消福利分房，房地产时代正式开启，房地产业的开启与解决经济困境有密切的关系。2000年，住房分配货币化，单位不分配，房子给你了，直接发钱让你自己去买商品房，2001年，允许房企上市，允许期房预售，直接激活房企融资和周转的能力。2002年，土地招牌化制度确立，严格实行国有土地有偿使用，土地财政开始成为地方经济增长的重要支柱。这一波的大招连拍，用四年的时间直接让我们国家的商品房市场实现了出生及成年的光速飞升。新开工面积1998年为2亿平，到了2002年跃升为4.2亿平，年均增速20%以上，房地产对经济的增长贡献维持在15%左右，年均对GDP拉动1.2个百分点。2002年到2007年，调控政策一直处于收紧之中，但那时的调控以喊话为主，实际作用有限，造成的结果是：越调越涨，成就了中国房地产的黄金10年。
第二轮周期：2008-2013年，四万亿的时代
2008年次贷危机爆发，中国推出四万亿计划。2009年7折利率横空出世，力道太猛，楼市暴涨。2010年，中国房地产市场面临着供应过剩的问题，大量的房屋库存积压，而购房需求相对较低。政府出台了一系列政策来应对这一情况，例如限购政策和限贷政策。随着这些调控政策的实施，房价逐渐下降，市场需求开始复苏。
第三轮周期：2014-2019年，去库存+房住不炒的时代
2014年中国楼市经历了一轮大规模的下跌，下跌幅度超过08年，楼市库存高企。2014-2016年，政府继续加强对房地产市场的调控，旨在遏制投机炒房行为并保持市场的稳定。然而，这些政策使得购房需求再次下降，房价开始出现波动。同时，全球经济增长放缓也对房地产市场产生了一定的影响。尽管如此，市场仍然保持相对稳定，而政府随后采取了一系列措施来刺激经济增长，房地产市场逐渐走向复苏。虽然16年底开始房住不炒，但全国一二三四五六直到十八线城市还是经历了一轮大规模的轮动上涨，直到2019年。去库存让炒房致富流行起来，所以才会有房住不炒的说法。
第四轮周期：2020年至今，严格调控市场回归稳定
2020年初发生了新冠疫情，这是一场波及全球的危机。为了帮助受疫情影响比较大的小微企业渡过难关，开启了对小微企业的定向放水，这些水有一部分流入了房地产。2020年9月发布“三道红线”，12月底发布房地产贷款集中度管理2023-2013年房地产调控政策，对房地产行业定向收税。面对房价过快上涨的局面，政府再次加强了调控政策，旨在控制市场泡沫和风险。这些政策包括限购限贷、加大监管力度等。经过这一系列的组合拳，2021年下半年，全国楼市开启大跌模式
时间来到2023年黑天鹅的洗礼加上恒大们的暴雷，让高杠杆的居民部门第一次对放松调控失去了反应，加上烂尾楼的新闻不断刺激人们的眼球，放出来的水也第一次没有首先留下那些钢筋混凝土从前三轮周期三根大阳线里获得的永远涨信念，在2021年被一英改了三观，人口负增长的事实和加速的预期则像是一根刺如芒在背。回顾这四轮周期，我们可以看到，房价调控从第一轮越调越涨，到第二轮稍微一止，再到第三轮立马按住，最后到第四轮一紧就死，是我们调控能力越来越强了吗？这里不得不搬出房地产的18字真言，房地产长期看人口，中期看土地，短期看政策。我们看到的私人周期里，貌似起到作用的是政策，但底层是人与地、人与房之间的供需矛盾2023-2013年房地产调控政策，而政策只是点燃干草垛的那一把火。现在为什么点不燃了？
政府通过一系列政策来引导市场发展，保持市场的稳定运行。对于购房者来说，了解这些周期可以更好地把握市场走势，做出明智的决策。无论市场处于何种阶段，购房都应该以实际需求为基础，理性投资，避免盲目跟风，以确保自身的财务安全。
