恒大如何拆雷，是这场房地产危机风向标，是所有爆雷房企对标案例。
所有人都想得到，这颗雷很大很复杂，但最终还是超乎所有人想象。
前天深夜，恒大2021年报、2022年报透露了，恒大负债高达2.44万亿元，总资产只有1.84万亿元，股东权益亏损近6000亿元。
理论上来讲，如果要挽救恒大于债务泥沼，至少要再投入6000亿元，显然这是一个绝望数字。
对比2020年底，恒大总负债是1.95万亿元，总资产2.3万亿元，股东权益还有3500亿元。
随着房价下降，资产缩水是想得到的，负债为什么会增加这么多？
如果要看清楚恒大的财报，至少要层层递进，看透三层意思。
第一层意思，恒大负债异常增加，主要是来源于2021年恒大更改收入确认会计政策，由“客户接受物业时点”或“根据合约获得客户接受时点”更改为“获得项目竣工证书”或“业主占用”。
根据行业普遍会计政策，房企当年卖出房子获得售楼款，当年并不能确认为收入，只有当房屋竣工交付给业主后，才能确认为收入，其中有1-2年的时间差。
房屋交付之前，房企收到售楼款，在资产负债表中列示为“合同负债”，一旦房屋停工烂尾，房企需要将售楼款返还给业主。
简单来理解就是，恒大提前确认了收入，这个数字高达6643.4亿元。
如此一来，恒大2021年合同负债从1857亿元上升到9743亿元，经过2022年保交楼之后，仍然高达7210亿元。
第二层意思，恒大和许家印需要付出什么代价。
首先这是财务造假，因为合同负债特殊性，房企每年当期收入和成本并不匹配，导致了利润的扭曲，提前确认收入也就虚增了利润。
恒大2020年及此前的财报均明确表示，销售物业确认收入会计政策是“乃于资产之控制权转移至客户时确认”，如今轻描淡写的改变，就像是坦白说：不好意思我造假了。
恒大多年来合同负债规模，对比同行和自身销售规模来讲，都明显偏低。不仅仅恒大内部财务造假，审计师可能也难辞其咎。
其次虚增利润需要吐出来。
2016-2020年，恒大累计分红939亿元，其中2020年分红高达577.8亿元。按照现在的资产负债表，这些利润实质上还是负债，许家印为首的恒大股东面临索赔。
21经济网的文章针对合同负债异常增加，就直接指明，“很有可能触发监管部门对其是否涉嫌违法违规的问询和调查”。
第三层意思，这些合同负债也是保交楼的代价。
本质上来看，恒大异常增加了6643.4亿元的合同负债，也就是增加了价值6643.4亿元物业的保交楼工作，目前恒大的现金已几乎耗尽，这里却还需要上千亿建筑成本，以实现保交楼。
这笔资金从何而来？
如果是个无解题，恒大的股东、债权人都将付出惨重代价，恒大剩余可变现的资产，只会为了一个优先目标即保交楼。
回过头再来看看恒大的“南柯一梦”
2019年底，恒大拥有1807.4亿元现金、7999亿元有息负债；2022年底，恒大背负6123.9亿元有息负债，现金只有143.1亿元。
没有大而不倒，只要愿意接受代价。
