蜗牛慢慢爬1:关于转让被查封房产合同是否有效的学习记录_国内楼市_资讯

昨晚看到一篇公众号文章

总结的裁判要旨是最高法院认为转让已被查封房地产买卖合同有效

该文摘录的最高院“本院认为”，似乎印证了前述观点

案号：（2016）最高法民申1365号

“金龙公司主张魅力公司处分标的物的行为符合《民事诉讼法》第一百一十一条第三项的规定，应当追究刑事责任。而这一情形又符合《合同法》第五十二条第五项的规定，应当认定合同无效。案涉会议纪要和协议书是金龙公司与魅力公司经过协商达成，是双方当事人当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。而涉案房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。虽然《民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究其刑事责任，但该规定并未明确处分查封财产合同的效力，金龙公司以此主张会议纪要与协议书无效，理由不能成立，山东高院在二审程序中适用法律并无不当。”

笔者大约是因了在凌晨看的脑子不清醒，感觉没看明白

但因为要写“每日小作文”，于是发了条朋友圈（如图）

我当时固执的认为：

1.既然《城市房地产管理法》第三十八条规定：

下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

民诉法规定了转让被查封财产的行为可被处罚甚至追究刑事责任，刑法规定了非法处置查封、扣押、冻结的财产罪

那么转让已经被查封房地产的行为是无效的，理由？

《城市房地产管理法》是全国人大常委会颁布的法律

三十八条写明“不得”了啊

但是，看到有前辈问“管理性强制规定？“效力性强制规定？”去做了检索，发现有大量的文章认为，三十八条是“管理性强制规定”

但这依然没能说服笔者自己：即使是违反了“管理性强制规定”，也有可能被无效啊，最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定了嘛“......违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”

更何况，我认为：

2.民诉法已经规定的转让被查封财产的行为可被处罚甚至追究刑事责任，刑法也规定了非法处置查封、扣押、冻结的财产罪

以前办刑事案子写辩护词，往往会提到犯罪嫌疑人的犯罪行为“社会危害性小”，社会危害性小，也是具有社会危害性啊！

既然非法处置查封、扣押、冻结的财产可能构罪，无疑说明这犯罪行为会对刑法所保护的社会关系造成或可能造成一定的损害，而犯罪行为损害的是国家利益和社会公共利益，这刑法中的禁止性规定应当属于效力性强制性规定吧？

但是，还真不一定，继续检索，又查到一份最高院公报案例

裁判要旨是：“合同是否有效，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定进行判断，并不因为一方当事人构成犯罪而必然导致合同无效。”

当然，也查到了大量的支持这观点的文章、案例，不再赘述。

最后，让笔者终于释然的，还是该案的判决书，这么讲吧

检索出这个案例的二审判决，笔者在心里默默做了决定：

以后看了别人的文章想不明白，还是去看看法院的裁判文书吧！

根据判决书总结案情简介如下：

金龙公司与魅力四射公司就案涉房产（持续被查封状态）的恢复建设、手续完善及对外销售签订了会议纪要和协议书，金龙公司后主张双方所签订的会议纪要和协议书无效，双方纠纷成讼。

二审法院认为摘录【（2015）鲁商终字第361号】：

第一，魅力四射公司以债权受让人的身份与金龙公司签订会议纪要和协议书，是在......魅力四射公司对金龙公司并不构成欺诈。金龙公司主张魅力四射公司与其签订会议纪要和协议书的行为构成胁迫、欺诈，证据不足。退一步讲即使构成胁迫、欺诈，金龙公司所享有的也仅是撤销权，而并不必然导致本案所涉会议纪要和协议书无效。

第二，本案所涉会议纪龙公司与魅力四射公司就查封房产的恢复建设、手续完善和对外销售等所签订的协议。魅力四射公司作为债权受让人，金龙公司作为被申请执行人，双方签订会议纪要和协要和协议书，目的是为完善抵押房产手续、增大抵押房产价值、实现债权抵押权以及充分保障债务人金龙公司的利益，其性质不同于处分法院查封房产的买卖合同......

第三，本案所涉会议纪要和协议书的性质即使是针对法院查封房产的买卖合同，根据物权变动与其原因行为的区分原则，本案所涉会议纪要和协议书也并不当然无效。查封房产的买卖合同是物权变动的原因行为，其只有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形时，才应被认定为无效。至于涉案房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户，属于物权变动问题，其不影响作为物权变动原因行为即买卖合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定“被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”，但未规定就房产所签订的转让合同无效，金龙公司以此主张本案所涉会议纪要和协议书无效，理由不能成立。

第四本案魅力四射公司的身份具有特殊性......只要魅力四射公司支付剩余债权转让款，魅力四射公司就能取得对涉案房产的抵押权，魅力四射公司与金龙公司所签订的会议纪要和协议书也就能得到实际履行。所以本案所涉会议纪要和协议书也不宜认定为无效。

而笔者看到文章摘录的“法院认为”，仅仅只是部分，而该文章未摘录的那些，恰巧是“违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”中的“具体情形”。

写在最后

这个案例的学习过程，笔者从茫然到自责：

初看到文章，想的是如果最高院认为这合同无效

裁判文书也一样可以写到“闭环”

而今晚的检索过程，确实认识到自己的不足......

为了避免把这学习记录写成心情记录，就不再啰嗦了。

蜗牛慢慢爬1:关于转让被查封房产合同是否有效的学习记录

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