租赁商铺经营儿童游乐业务，本想经营赚钱，却被通知不符合消防安全标准，还无法通过整改达到消防安全标准。不得已停业后投入的装修费、办公家具费、设备购置费，就这么打水漂了？今天，让我们一起从相关案例一看究竟。
案情简介
A公司为开展儿童游乐业务，从B公司处承租大厦二层商铺。双方《商铺租赁合同》中写明合同目的为经营儿童室内游乐场、电子游艺、小型儿童水吧；租赁期间，B公司保证该商铺及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。订立合同后，B公司将商铺交付A公司，A公司支付押金、租金，并对商铺进行了装修。
租赁过程中，街道办事处安全委员会向A公司发出《整改通知书》，根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）中5.4.4条文要求，托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所设置在高层建筑内时，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。该商铺位于高层建筑内，未设置独立的安全出口和疏散楼梯，不能作为14岁以下儿童活动场所，应整改消除安全隐患。A公司在接到通知当日停业。
A公司认为，B公司未按照合同约定保证涉案房屋能够达到经营儿童游乐项目的标准，导致消防验收不合格，被迫停业，其根本违约行为已经致使合同目的无法实现，起诉要求：确认双方合同解除，B公司退还押金并赔偿装修损失、办公家具及设备购置费。B公司辩称，其提供的商铺符合一般租赁物标准要求，已经完成了出租人的义务，租赁商铺是否符合儿童消防标准，并非B公司义务。
法院裁判
在租赁关系中，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。双方合同明确约定租赁商铺用于经营儿童活动业务，但儿童活动经营场所的安全标准高于一般活动经营场所的安全标准。这种情况下，关键在于：出租人、承租人是否应当知晓此标准。
承租人A公司作为经营儿童室内活动的商事主体，应对其经营活动需符合何种法律法规、行政管理政策知悉了解，这是无争议的。但出租方B公司作为专营商铺出租业务的商事主体，对于商铺开展各类营业用途所须满足的条件（包括消防条件）亦应当知悉，在明知承租方经营用途的情况下，应当保障标的商铺符合约定用途，承租方对此亦可有合理信任。
认为B公司提供符合一般安全标准的租赁物就已经履行了合同义务的，忽视了出租人B公司作为专营出租业务的商事主体，应具有更高的注意义务。基于此，法院判决，出租方对于商铺不能用于约定用途所造成的损失承担主要责任，承租方承担次要责任。
民事主体与商事主体注意义务承担上存在区别。商事主体相比于普通人，负有更重的责任和更高的信用度，也就需承担更为严格的注意义务。如果本案为普通民宅改造的临街商铺不符合儿童游乐消防条件而引致纠纷，出租方为民宅所有人，即为民事主体，而承租方为专营儿童活动的商事主体，则无法苛求作为民事主体的出租方了解儿童游乐营业用房应当具备的各项条件。法院在审理中，需要确定合同当事人的身份性质，并结合案件其他具体情况，进而考虑注意义务之分配，平衡双方之间的利益关系。
在此提醒注意：租赁关系中，出租人尤其是专业出租人，应依照租赁物用途审视租赁物是否能达到租赁目的，交付符合约定的租赁物；承租人应在签订合同前告知租赁目的，对租赁物进行合理审查，明确是否可达到租赁目的，及时发现问题，避免损失。
文字：民三庭 向玗
编辑：组宣处
北京市第三中级人民法院
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