物业 | 物业管理中的审计问题

《上海市住宅物业管理规定》（2022）修正

第四十八条 实行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告；实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。

《上海市住宅物业管理规定》（2022修正）

第六十七条 专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。

业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。

 《上海市房屋管理局关于住宅小区专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费年度审计工作有关问题的通知》

沪房规范〔2021〕6号

五、经费来源

年度审计费用应当由全体业主承担，可从小区公共收益中列支。小区无公共收益且确有困难的，业主委员会可以向所属街镇提出申请，由街镇协调解决。

六、工作要求

（一） 统一思想，有序部署

各街镇负责推进本辖区住宅小区年度审计工作，将年度审计工作纳入业主委员会规范化运作评价的范围之一。

（三） 调处矛盾，督促整改

物业服务企业无故拖延、拒不提供相关资料、或提供的相关资料不完整、不真实，导致年度审计工作无法正常开展的，由街镇会同区住房保障房屋管理局约谈物业服务企业。拒不整改的，区住房保障房屋管理局应根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》予以处理。

业主委员会无故拖延、拒不提供相关资料、或提供的相关资料不完整、不真实，导致年度审计工作无法正常开展的，受委托的事务所应当向项目所在地的街镇报告。街镇、居民委员会依托住宅小区综合管理联席会议平台，做好具体协调和矛盾化解，督促业主委员会整改落实。

本通知自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。

五、经费来源

年度审计费用应当由全体业主承担，可从小区公共收益中列支。小区无公共收益且确有困难的，业主委员会可以向所属街镇提出申请，由街镇协调解决。

六、工作要求

（一） 统一思想，有序部署

各街镇负责推进本辖区住宅小区年度审计工作，将年度审计工作纳入业主委员会规范化运作评价的范围之一。

（三） 调处矛盾，督促整改

物业服务企业无故拖延、拒不提供相关资料、或提供的相关资料不完整、不真实，导致年度审计工作无法正常开展的，由街镇会同区住房保障房屋管理局约谈物业服务企业。拒不整改的，区住房保障房屋管理局应根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》予以处理。

业主委员会无故拖延、拒不提供相关资料、或提供的相关资料不完整、不真实，导致年度审计工作无法正常开展的，受委托的事务所应当向项目所在地的街镇报告。街镇、居民委员会依托住宅小区综合管理联席会议平台，做好具体协调和矛盾化解，督促业主委员会整改落实。

本通知自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。

《上海市房屋管理局关于印发<上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则>的通知》 

沪房规范〔2023〕3 号

第五条

有下列情形之一的，对物业服务企业给予记录6分的处理：

（六）实施酬金制物业计费方式的，挪用或侵占所管项目物业服务资金的；或未按规定移交物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物的；或未按规定定期公布上一季度物业服务资金收支情况或经审计的上一年度物业服务资金决算情况的；

对比2020年08月24日版本：

有下列情形之一的，对企业给予记录9分的处理：

（八）实施酬金制物业计费方式的，未按规定于每年8月和次年2月底前，在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业服务监督公示牌”内，分别公布上半年与经审计的上一年度物业服务项目收支情况，同时提出本年度物业服务项目收支预算，主动接受业主委员会和业主监督质询的；

第五条

有下列情形之一的，对物业服务企业给予记录6分的处理：

（十）拒绝或无故拖延提供相关账目资料，影响前期物业管理期间公共收益代理记账的；或影响专项维修资金、公共收益、业委会工作经费年度财务审计或换届财务审计的。

第六条

有下列情形之一的，对物业服务企业给予记录3分的处理：

（五）实行包干制物业计费方式的，调整物业费标准前，未按规定将经审计的物业服务费用收支情况或经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在住宅物业项目内公告的；