大家好！我是苏北哥！今天已经是6月的最后一天，过了今天2023年正式过半！传统来说7月是楼市淡季，然而今年的情况却大大不同！
大家对在南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，拉进我们南京楼市考察群一起讨论，也可以向北哥咨询
说7月不同以往，主要是因为外界对今年的7月给出了太多的预测和想象，7月史诗级救市论早已甚嚣尘上，政策层面到底还会有哪些“大招”？金融层面还会不会有连环降息？存量房贷的利率的“奶酪”会不会被动？房价会不会二次探底？等等都是大家极为关心的问题！
如今各方正屏息以待，等待7月的到来！讲真的现在任何的风吹草动都会引起高度关注，楼市的敏感程度毫不亚于2016年10月以前的“大牛市”，只不过那时人们是被天天跳涨的房价弄得精神紧绷，而如今人们却是被“大招前夜”的强大张力，弄得高度紧张。更有意思的是，有不少当初被天天跳涨的房价弄的最终高价入市购房人，如今又在等着大招出台，市场上扬之后抛房离场！
两种紧张，两种等待，这也是普通大众搏击房地产“牛熊双市”的众生相吧！
月末之际，在此发一发感慨，但在内心深处还是希望房地产能够在7月的史诗级救市行动中真正复苏过来，毕竟这是一个10万亿体量级的市场，占到GDP7%的支柱性行业，房地产好了，就业、经济、金融各个环节和领域都会得到相应的复苏，说实话，现在不怕房地产好，就怕它不好，毕竟房价上涨的20年，我们已经积累了相当丰富的搏击牛市的经验（毕竟限制性ZC多的是），只要楼市再“牛”一次，我们绝对能将它控制在一个合理的发展水平，但就怕它一直只“熊”不“牛”，那就面临着行业的二次探底，而“这个底到底有多深”现在谁也不好说。
或者乐观点说，房地产将来到一个全新的起点！正如王石在亚布力论坛上所说的：房地产市场不是结束了，而是刚刚开始，所谓的结束其实是房地产高速增长时代的结束。
01.
楼市发展的全新节点
下一阶段绝不是大涨的时代
关键的历史节点出现的关键人物、关键言论往往带有风向标意义，有的时候甚至可以左右事物的发展走向，此次王石站出来说话，外界揣测他正是指明了未来国内地产的发展方向。
其实不用其他人解释，王石已经对自己的言论做出了解释，他说这番话的用意在于告诉世人“房地产高速发展、高速增长的时代虽然结束了，但并不代表房地产行业未来就没有市场了。”
对于这一观点，王石还举例加以佐证，说日本某企业作为曾经该国三大住宅开发商之一，30年前它的主要收入75%是来源于买地、建房、卖房、经营，酒店、商场出租等其他服务收入不超过25%。30年过去了，服务收入现在已经占到了收入的76%，而买地盖房、建房、销售才占到24%。
言下之意再清楚不过，房企特别是民营房企的转型将成为国内房地产下一阶段发展的风向标，不再将过多的精力放在开发端，而是转战与房地产相关的服务领域将成为房地产领军企业的主攻方向。
万科在国内房地产的地位自不必说，虽然如今的万科已经是国有民营混合制企业，但其发展基因却是国内发展最早，规模最大的民营房企，所以万科对于市场前段的敏锐度也是超强的！
远的不说，就从万科在南京自2021年市场下行以来的表现来看，该企业对南京楼市的节奏把控也是相当精准。
第一，慎入江北！万科好像早知道江北如今的发展困境，早在两年前大批头部房企在江北拿地的时候，万科竟没有在江北真实拿过一块地，江悦光年、新悦光年、花语熙岸等几个项目，都是别人拿地，万科操盘，或者输出物业服务。
第二，收缩远郊板块，主攻主城市场！这一点做法也很明显，在2019年以前万科项目不少都在远郊区，但该企业节点卡的很准，截止目前，万科在南京的远郊项目基本售罄出清，唯一溧水万科未来城在售；此外为了主攻主城市场，去年10月城南小行的万科朗拾获得成功之后，迅速又拿下了项目旁边的G06地块，打造万科朗拾二期（听说用了马甲公司拿地）。
以上两点足以判断万科对于南京市场的发展轨迹早已了然于心！
不只是万科，作为当前国内民营房企龙头的龙湖对下一步市场也做出了极其相似的判断。
降低住宅开发业主的占比，提升服务类新业务的占比，2023年的龙湖已经为转型做好了充足的准备，全面调整经营目标，一方面全集团将彻底抛弃规模导向，降低有息负债（降低暴雷风险）；另一方面围绕经营性现金流目标前进，不再依靠融资来扩大规模，而是靠各个航道现金流回正驱动公司增长（龙湖目前至少有地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大业务航道，其中龙湖天街和龙湖冠寓均已成为 国内购物中心和长租公寓领域的头部品牌。）
以龙湖内部的预判，未来三到五年，地产开发销售对龙湖利润贡献降压缩到不足一半。
可见万科、龙湖作为国内知名房企，并没有赌下一个牛市到来，已经纷纷做好了转型的准备！这无疑表明了业内对于后市的一种谨慎，甚至看空的心态。
王石虽然说转型，告别房地产的高增长时代，其实从另一个角度来说也是告别地产开发的高利润时代，简单来说，在这些业内大佬的眼中，下一个房地产时代即使行业回到正轨，也不可能是以前的大涨时代了，对于普通人来说，告别房地产纯投资，买房回归居住属性的时代也将到来！
02.
7月南京预计24家楼盘上市
其中纯新盘占到8家
既然是回归自住时代，产品、户型、地段、配套、价格对于我们购房人当然还是最重要的。
因为与过去投资时代，人们买了房之后打算两三年就换房的置业思维不同，现在一旦决定买房，买下来了可能就能住更久一些，所以买房就需要格外谨慎行事，更加关注市场行情。
根据北哥统计，7月南京预计有24家楼盘上新，其中纯新盘占到8家，河西、雨核、南站、江北雨山路、仙林湖、江宁东山各个板块各有分布，有意在7月购房的粉丝需要特别关注！
整体来看，7月南京楼市，南部新城仍然是主要供应板块，大校场新四秀项目除保利文璟和颂以外，均有加推计划，由于创新街区的项目规划都比较相似，一般是6栋或7栋高层+3栋或4栋洋房，项目加推速度都比较块，一般首开到收官加推只要1-2个月时间。
预计北哥判断，大校场伟星誉璟府此次加推已经接近收官，该项目首开二推中签率均在20%以下，除196㎡大户型以外，常规房源剩余不会太多。
金基新睿樾府，6栋小高层均为166-171㎡的大户型，虽然前期该项目卖得不错，但后期大户型数量太多，想要快速去化，可能还有一定的难度，喜欢金基，喜欢大校场的购房粉丝可以去看一下这个项目，该项目171㎡有实体样板间。
秦淮金茂府今天正式首次开盘，推出的1号楼92套房源此前总共吸引了511组购房人，中签率18%，据北哥得知的最新消息，首开92套去化在90%左右。
秦淮金茂府作为距今为止距离机场跑道轴最近的一家楼盘，接下来7月二推，秦淮金茂府预计加推的3号楼，推出户型仍然与首开一样，只有143㎡一种面积段产品。
先推小户型，说明了秦淮金茂府对大校场市场偏谨慎的推盘态度。
秦淮金茂府效果图
南部新城的南站板块7月也有新盘推出，这就是大悦城开发的悦著九章，该项目为大悦城今年南京首场土拍中斩获的G07地块，项目位置处在宏运大道与明城大道交界，距离南京南站大概1.1公里左右。
3月拿地，7月公开，悦著九章是典型的高周转项目，规划3栋8F洋房、5栋18F高层住宅，户型97、118㎡（高层）；139㎡（洋房），放风首开价格已经达45000元/㎡，北哥认为该项目定位略显尴尬，特别是高层户型偏小，但总价又偏高，刚需够不上，改善看不上（空间不够用），不过实际市场接受度如何还得看首开结果。
悦著九章效果图
悦著九章97㎡户型图
7月的雨核也有一家新盘推出，这就是万科朗拾雨核项目，相比小行万科朗拾，雨核万科朗拾的户型面积段及产品类型几乎相同，起步户型都是99㎡三房、最大户型都是139㎡，只是中间户型雨核朗拾是115㎡，比小行朗拾中间户型大了6个㎡。
不过这里提一下，雨核目前在售仅云上润府一个项目，雨核万科朗拾开盘后将是整个区域上车户型面积最小的项目。
万科朗拾雨核项目115㎡户型图
再来看河西板块，7月河西上市的全新项目只有一个，就是河西南的颐和铂樾府！
该项目是颐居建设在河西南独资开发的第三个项目，同时也是继枫景雅园之后，第二个以小户型上车门槛入市的河西南项目。
颐和铂樾府效果图
颐和铂樾府目前售楼处与示范区已经公开，项目共有5栋17F小高层，两梯两户设计，是科技住宅。
户型共分为四种115、122、130㎡三款三房，175㎡四房，瞄准刚需，刚改、中高端改善等各种人群，而去年颐居建设在同一区域打造的颐和云台源筑只瞄准改善，打造143㎡一种户型，可见颐居在河西南的产品战略也在不断下沉。
据北哥了解，河西南滨江的几大高端改善盘，除中宁府7月预计加推1栋楼以外，奥体建设与厦门国贸联手打造的天琴华樟预计要8月份公开，伟星G03预计在9月份公开。
7月最后一个集中供应板块是江宁主城，目前确定的是三个纯新盘上市，湖山路沿线有万科都荟启境二期和武夷七里湖山。万科都荟启境二期预计7月推出4号楼95套房源，户型104、124㎡两款三房，项目具体情况北哥在昨天文章中有所详述。不懂就问！万科都荟启境二期，到底是“现房还是准现房”？
武夷七里湖山位于湖山路与文靖路交界处，是国企武夷去年7月12拿下的江宁G47地块后打造的，该项目目前部分楼栋已经出地面，根据官宣该项目建设9栋18层的高层住宅，户型为99㎡，118㎡，130㎡，143㎡四种，据说七里湖山是引进华为4.0系统的科技住宅。
武夷七里湖山工地实景
江宁科学院的招商璀璨璟园也将于7月初首开，该项目主打100、135㎡两款三房，放风价格35000元/㎡，项目具体情况北哥在前期实探文章中已有所详述。招商璀璨璟园样板间曝光！南京百家湖，东山，科学园热度分析……
江北7月新房市场表现比较平淡，除了3家续销盘之外，只有雨山路兰溪樾府一家纯新盘推出。
兰溪樾府周边有龙湖天曜城、中建翰林雅境两个在售项目，兰溪樾府前身为南京地铁于去年7月12日拿下的雨山路G54地块，位置靠近10号线雨山路站、龙湖天街商业。项目规划6栋27F高层，总户数624户。
兰溪樾府效果图
户型产品共有89、110、128㎡三种，据了解该项目首开价格25200元/㎡，不卖装修包，如果价格真实，兰溪樾府均价要比周边在售楼盘价格低4000-5000元/㎡。
北哥看楼市：
以北哥的观点来看，南京楼市的发展节奏还算平稳，新房供应量适中，环比去年7月南京上新18家楼盘来算，今年7月即将上新的24家楼盘，数量上还多了6家，环比增幅33%。
各板块来看，改善客群仍可以重点关注大校场，毕竟上新的项目较多，选择面较广！但据北哥判断，大校场小户型或者140㎡的洋房户型产品会更加抢手一些，而170-190㎡，甚至过200㎡的户型未来数量庞大，甚至有点呈泛滥之势，想在大校场买一套户型适中、总价适中的购房粉丝，需要紧盯这一板块行情，多多与北哥探讨。
再有一个就是江宁主城，之前文章也讲过江宁楼市呈现“两级分化之势”，远郊基本无人问津了，东山、百家湖及周边邻近区域的新盘还是值得关注的，特别是一些配套成熟、地段优越，产品先进的新项目，近期想买房的粉丝需要重点关注！
如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！
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主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
