最近大家有点躺平的趋势，也有些读者想买公寓退休养老的，我也看到一些朋友是买了公寓打算收租的，我就聊聊这话题。
就是我对商业地产投资的一些了解，本文主要是针对普通家庭的，不是写给专业玩家的。
我本文先写个概论，如果大家感兴趣，我再慢慢往下写，因为涉及到的专业内容是挺多的。
首先，商业地产有四大类，车位，公寓，商铺，写字楼。
我本文主要讲讲哪些能买来投资，哪些不能买来投资，主要是针对普通家庭的。
首先是车位，这种是单纯买来自用就好了，因为车位是小区业主流通的，没有太大溢价交易可能的，其实广州的车位价格已经很多年没涨了，远输给通胀的。如果要买车位自用，尽量买驾驶舱左车门有柱的位置，这样留有柱的空间，上下比较方便。
对于专业玩家，写字楼是可以买来投资的；对于现金太多的公司，写字楼也是可以用公账买来抵税的。但能投资的写字楼其实都是核心地段的，大面积的，高总价的比较好，因为租客的租金稳定，也不计较价格。如果你手上只有三两百万买写字楼，都是买些非核心地段的小面积的，一两百平的，那些租客的公司一般都活不过几年的，也很计较租金的，这种的租金稳定性是不高的。写字楼我一般不建议普通家庭买的，首先是你手上的自有资金不多，买个一两百平的，还不如不买。其次，你没有专业能力可以判断一个商圈的兴衰和走向，这个地段一旦不受欢迎了，你的租客就走掉了，你的写字楼就没人租了，更有可能你是在这个地段最高峰值时高位买进去站岗的，这就得不偿失了。因为租客的爱好变化是很快的，比如说这段时间万科云城米酷受欢迎，可能过个十年八年就不受欢迎了，装修老旧了，租客不喜欢了，这种喜好变化是很难猜的，地段变化，或建筑老旧也不是你能控制的。所以我常说，你千万不要用买入时的租金回报率来计算公寓和写字楼的价值，因为它们新的时候是回报率的巅峰，后面老旧了后，回报率是往下走的。而且公寓之间是同质化的，没有区别的，一旦环境转变，供应加大，无论放租和出售，都很难的。商铺我觉得是商业地产中，普通人最好的投资方式，但是也有很多铺是不能买的。比如场内铺，一个产权切割开几十个小铺位长租的，是绝对不能碰的，是天坑。比如二楼三楼四楼的铺位，也是不能碰的，因为没有确定性的人流。比如开发商新盘出售的小区铺，这种因为人流只是小区内的，一般都是九死一生的，你会看到新盘入住后，这些铺是十室九空的，唯一能租给中介店的。而且开发商开售的时候你压根算不出准确的租金回报率，根本不知道买贵了还是买便宜了。所以说，商铺要买，就买人流量稳定的，商圈已稳定成熟的（当然，你能猜到商圈从淡到旺转变就更牛逼了，不过一般人没这能力的，我也不建议大家赌。）一楼临街商铺有个好处，就是它不受外部建筑的老旧影响，自主性比较强，不同于写字楼和公寓。只要人流稳定就好，建筑老旧也不影响你的门面。商业地产一般买入的目的就是长线收租，不是转让溢价卖，因为出售是重税的，大家要认清这一点，买了就不要指望卖了。
商业地产一般要达到年租金回报率7%以上，才值得投资的，因为还要算上商业产权的年限，和装修老旧的衰退率；所以说，商业地产是不适宜高杠杆投资的，只适合大把现金高首付购买的。你算算，资金成本都5%了，然后你拿去收租7%，是没啥意义的。所以你们如果问公寓，写字楼，商铺值不值得买，首先要看租金回报率，就是年租金收入/购买总价，5%以下一般是不值的，除非它未来有很大的提租潜力，但一般人是看不准的。公寓和写字楼不值得买的原因，是因为建筑的老旧衰退不是你人为可以控制的，物业管理水平也不是你可以控制的，不确定性很高。而且同质化严重，一栋楼各个单位都是一样的，当业主们抛售的时候，价格就会崩的了。不像临街商铺，只要选了一个人流稳定的铺位，只要人没有走光，你就基本不用担心啥了。而且临街铺每个铺面都有它所独有的护城河，都是稀缺的，如果不是这条街道严重衰落的话，是不可能出现业主集体抛售的。商业地产是一个现金为王的游戏，在经济不好的时候，越是好的买入时机，因为业主有时候要割肉周转，而且这些东西很难转让，前提是你要有大把的现金。如果经济好的时候，你要求业主7%租金回报率卖给你，业主会当你智障的。
最后还有一点，商业地产这东西，东西越贵，它的投资价值的越高，回报率就越高。越便宜，就越是天坑，所以我真不建议手上三两百万现金就去搞什么商业地产投资的。
举个例子，一个在老城区租给工商银行，麦当劳，或星巴克的大临街商铺，可能卖到2000万以上一个，但人家租金回报率可能高达7%以上，而且租金稳定，一放卖大把人要抢。
因为低门槛的资产多人抢，溢价就高，投资价值就低。相反，越贵的，抢的人就少，投资价值就高。如果你贪便宜花一两百万买个公寓，几十平的写字楼，或小区的裙楼铺，放到现在的经济，就是空置，想租都没人要，也没人买，买入就是站岗。
所以我为什么说，一般的小中产，把钱用来还房贷，或者升级置换更好的房子，就是最好的投资。
因为房子买错的机率不高，但商业地产你一旦买错了，就基本没机会出来了。而且，穷人是大概率会买错的。欢迎下方添加雪球本人微信，朋友圈免费开放，会有最新广州楼市资讯和干货分享：
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