年报快评 | 万科泊寓:规模和效率保持行业领先优势_国内楼市_资讯

日前，万科发布了2022年度报告，面对外部环境冲击、地产行业下行等影响，万科的经营服务业务体现出了较强的韧性，2022年全口径收入达到512.6亿元，同比增长 23.1%。

其中，长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，领先优势继续扩大，数据显示，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房 21.5 万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。

规模位居行业第一，发力轻资产输出

泊寓作为万科旗下的长租公寓品牌，是早期进入租赁行业的房企系代表之一，成立至今，规模稳居集中式公寓榜首。

截至2022年底，泊寓共运营管理租赁住房21.51万间，同比提升3.07，累计开业16.66万间，同比提升4.45%，报告期内，新获取房间 1.77 万间，净新增开业 0.71 万间。

2019年以来，泊寓在规模扩张上始终十分谨慎，以平稳发展为主，然而，尽管其规模扩张的增速持续放缓，泊寓在行业内的规模领先优势依旧显著。

根据克而瑞租售监测数据，万科泊寓稳居中国住房租赁企业开业规模和管理规模的双榜首位。

图：2017-2022年泊寓开业规模及增速

数据来源：万科集团年报

泊寓规模扩张的方式也逐渐从重资产、中资产转向轻资产。

作为较早进入长租公寓行业的房企，万科泊寓从产品的前期策划到产品设计，到建造、后续运营，已经建立了自己的前策+EPC或EPC+O等各种方式，产品开发运营能力的提升让其在投拓方式上也更灵活。

以前大部分是以重资产和中资产来获取新的房源，随着产品能力的提升，泊寓近两年大部分项目获取是轻资产的方式。

万科总裁祝九胜表示，2023年泊寓大概要获取2万间以上的新房源，且绝大部分都是轻资产。

聚焦一二线核心城市
在多地占据市场领先地位

泊寓在布局上主要以一二线城市为核心，向热点城市拓进，发展至今已经分布全国34个城市，开业门店超400+。

其中，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等 26 个城市排名前三。

图：泊寓在深圳门店布局情况

数据来源：泊寓官网

以深圳为例，目前泊寓已布局深圳九大区域，门店150+家，已开业房源7.7万套/间，规模远超同行业其他企业。

根据克而瑞租售监测数据，截至2022年底，泊寓位居深圳集中式公寓开业规模榜第一位，市场占有率高达40%。

表：2022年深圳住房租赁企业开业规模

数据来源：CRIC城市租售系统

运营效率稳中提升

预计今年实现报表盈利

规模增速放缓后，泊寓将更多的精力放在内功的修炼上，近几年营业收入和运营效率不断提升。

根据万科业绩报，2022年租赁住宅业务实现营业收入 32.4 亿元，同比增长 12.1%。在运营效率方面，泊寓全年出租率93.3%，其中下半年出租率逐步恢复爬升，年底提升至 95.6%；客户续租率 60%，较2021年提升2 个百分点；前台GOP利润率87.5%，收缴率为98.8%；线上平台注册人数270万，同比提升42%；自有渠道获客占比超80%，同比提升11个百分点。

图：万科泊寓2022年运营成效