双井片区
片区介绍
双井片区，规划范围北起经十路，南至洄龙山，西至二环东路，东至转山。中间旅游路、浆水泉隧道两大主干道，总用地面积15.08平方公里。
双井片区属于历下区，三面环山，交通便利。东面过转山即济南市政府，南面为洄龙山和浆水泉风景区，西面是千佛山风景区，北邻经十路，再往北便是CBD，南靠旅游路，西北角为燕山立交桥，交通位置优越。
双井片区城乡用地总面积1508.38公顷，其中建设用地面积604.00公顷，占总用地的40.04%，主要是城市建设用地、村庄建设用地、特殊用地等;非建设用地904.38公顷，占总用地59.96%，主要是水域、农林用地、生态休闲用地等。片区主导功能为居住功能、城市商业商务功能和城市生态保护功能。
片区内单位有山东省自然资源厅、山东省妇幼保健院、人民传媒大厦、山大财经大学、山大辅仁、济南奥体金融中心、融创财富中心、山东中烟泰山大厦、济南奥体金融中心、中公教育济南总公司等。
双井片区主要选定了黄金99御园、黄金华府、黄金景城、荆山新居、名士豪庭、银座花园和财富中心7个小区进行跟踪。
地图位置
23.4挂牌均价
23年4月的链家挂牌均价数据显示：黄金99华府挂牌均价31352元/㎡，环比上涨0.9%；黄金99御园挂牌均价30987元/㎡，环比下降3.6%；黄金99景城挂牌均价24674元/㎡，环比上涨1.4%；荆山新居挂牌均价16621元/㎡，环比下降8.4%；名士豪庭挂牌均价25775元/㎡，环比上涨0.5%；财富中心挂牌均价32966元/㎡，环比上涨1.9%；银座花园挂牌均价25405元/㎡，环比上涨1.1%。
23.2-23.4成交均价
23.2-23.4链家成交均价数据显示：黄金99华府没有成交；黄金99御园成交均价29547元/㎡，上期无成交；黄金99景城成交均价24372元/㎡，环比上涨1.3%；荆山新居成交均价14930元/㎡，上期无成交；名士豪庭成交均价24415元/㎡，环比下降4.3%；财富中心成交均价32686元/㎡，环比下降6.3%；银座花园挂牌均价25355元/㎡，环比上涨17.5%。
小区介绍及挂牌与成交
黄金99华府
数据来源：链家二手房
活跃度=当期成交量/当期挂牌量
承接力=挂牌周期120天内成交量/当期成交量
近一年黄金99华府挂牌数处在低位，挂牌率2%左右。近一年几乎没有成交，仅在23年1月成交1套，活跃度很低，约为2%。
黄金99御园
数据来源：链家二手房
活跃度=当期成交量/当期挂牌量
承接力=挂牌周期120天内成交量/当期成交量
近一年黄金99御园挂牌率1%左右，一年只成交4套，活跃度约27%，承接力约75%。小区供给量少，人群稳定，承接力强。当期挂牌4套，成交2套，挂牌周期120天内成交1套，活跃度和承接力均为50%。
黄金99景城
黄金99景城在旅游路北侧 ；2011年建成；总户数较多，1435户，楼均80户；户型多样，属于偏刚需的楼盘。
数据来源：链家二手房
活跃度=当期成交量/当期挂牌量
承接力=挂牌周期120天内成交量/当期成交量
近一年黄金99景城每期的挂牌量都有增加，挂牌率从4.1%升到4.9%。每期成交量4套左右，活跃度为7%，承接力为41%。当期挂牌量71套，成交量5套，活跃度为7%，承接力为40%。
荆山新居
数据来源：链家二手房
活跃度=当期成交量/当期挂牌量
承接力=挂牌周期120天内成交量/当期成交量
荆山新居近一年每期挂牌数5套左右，挂牌率比较低，0.6%左右，活跃度不高，约12%，近一年只成交2套，承接力为100%。当期挂牌5套成交1套，活跃度约20%。
名士豪庭
数据来源：链家二手房
活跃度=当期成交量/当期挂牌量
承接力=挂牌周期120天内成交量/当期成交量
近一年名士豪庭挂牌量235套左右，挂牌率由3.6%上升到4.0%，活跃度约9%，承接力约41%。当期挂牌量238套，成交量24套，挂牌周期120天内成交量8套，活跃度约10%，承接力约3%。
财富中心
财富中心位于历下龙洞街道经十路与转山西路交汇处东南角，东侧靠转山，北侧临万象城，位于CBD南，位置优越，通勤便利。2015年建成，房龄较新；小区总共2824户；山大辅仁学区，是片区内少有的优质改善次新楼盘。
数据来源：链家二手房
活跃度=当期成交量/当期挂牌量
承接力=挂牌周期120天内成交量/当期成交量
近一年财富中心挂牌量一直在减少，从90套下降到64套，挂牌率从3.2%降到2.3%。近一年的活跃度约8%，承接力约72%。因优质改善楼盘属性，单价高，挂牌率不高。当期挂牌64套，成交6套，其中3套是在挂牌周期120天内成交，承接力约50%。
银座花园
银座花园位于转山西路和旅游路交汇处西北角；2003-2018建成；物业维护一般；小区共有2237户，楼均57户；为了学区购买的住户较多；人车不分流；流出人群为置换改善人群。
数据来源：链家二手房
活跃度=当期成交量/当期挂牌量
承接力=挂牌周期120天内成交量/当期成交量
近一年银座花园挂牌每期85套左右，挂牌率3.8%左右，活跃度约9%，承接力约24%。当期挂牌79套，成交12套，其中挂牌周期小于120天的有4套，活跃度约15%，承接力约33%。
小区挂牌价格变化
数据来源：链家二手房
7个小区的挂牌价格可以分为三类。黄金99御园、黄金99华府、财富中心挂牌均价都在3万以上，三者都属于改善型楼盘。黄金华府及财富中心挂牌均价有上涨趋势。黄金99景城、银座花园、名士豪庭挂牌均价在2.5-2.6万，偏刚需楼盘，房龄在片区内较老，价格比较稳定。荆山新居挂牌均价低于2万，22年10月起价格持续下降，是该片区内价格较低的刚需房。
在售户型情况
数据来源：链家二手房
黄金99华府和御园主要在售为三居室和四居室，平均面积都在150㎡以上；黄金99景城目前挂牌和成交的房屋多为二居室和三居室，一室和四室当期没有成交；荆山新居主要在售为二居室，平均面积在100㎡左右；名士豪庭、财富中心和银座花园主要在售三室和四室。
