【国庆看房见闻】
--关于饶平房价的思考
我今天看了下正升和泰基的销售情况，网签的其实都没几套，感觉价格是硬抗，唐商倒是确实卖得不错，3000套卖了2000套了，按22年中算起三年多，等于年均去化600多套，月均去化达到50套，这个量是很厉害的了，比很多一二线城市的项目都卖得好。也许是别的开发商看到这里几个大盘，比如唐商和早期的康德，去化效率都挺好，所以引来了正升，泰基这些有一定规模的开发商。
为啥饶平房价如此坚挺，如果光是说回乡置业和周边镇街虹吸效应，有一定成分，但不太能完全归因吧，因为任何非珠三角的地级市下的中心县镇都有这些情况，但很少有像饶平黄冈这么坚挺的。
我想了下，大概可能主要是这两个原因吧：
1️⃣人口因素应该占很大成分，饶平超110万人，黄冈镇都高达18万人，而且还是人口净流入三线城市下辖镇，饶平比潮州市区的行政区比如湘桥区都多，黄冈应该是全潮州人口最多的镇了，广东的三四线城市大部分镇街都是几万人最多十一二万人。所以，人够多，饶平和黄冈由于基数够多，所以总有一部分人有需求或有余钱可以买房，所以给到房价和销量一个比较好的支撑。
2️⃣虽然饶平有些商品房供应，但整体看，感觉供应算不上很夸张，21年以前的参考价值可能不太大，比如康德这种，因为它们是在经济繁荣期的市场，和22年以后不可同日而语。如果从22年开始看，其实真正大供应量的也就唐商一个盘的3000套，尚成800套，其他的都很小，一两栋楼性质居多，所以在整体供应不算特别宽松的情况下，也给到了房价一定支撑。从销量上看，唐商，尚成，腾瑞几个新楼盘去化普遍不错。
那么，要打破这种局面，可能比较大的可能是出现较大量供应，比如像现在的正升一千多套，泰基三个盘虽然都小，但都上市以后应该合计也有千套级别，这两个公司合计等于差不多再造一个唐商。目前来看，正升6月开始吸筹，9月底拿到预售证，到现在一周了，才网签了48套，可以说算是首开并不成功，泰基尚悦府由于社区环境太差8月中开盘到现在两个月了只签了4套，可以形容为完全卖不动。这也是它为什么一开始只卖毛胚但后来又增加精装户型的原因，大概率是为了增加性价比，但价格依然没松动，还是不太卖得动，目前来看。
那么，未来看，在经济环境持续低迷的环境下，供应量又有所增加，假如项目持续滞销，未能延续过往康德和唐商的这种良好去化，不知是否会出现有开发商扛不住现金流压力，房价砸坑的优质捡漏捡便宜机会和时刻？#唐商凤凰湾
