一、 核心大坑：无法交房\n \n1.长期租赁：\n原房主可能在拍卖前，签一个长达10年甚至20年的“长期租赁合同”，并且对方可能一次性收走了全部租金。根据法律，即使你买了房子，租赁合同也继续有效。你不能赶走租客，只能收那点微薄的租金，甚至租客也是原房主请来的演员，专门跟你耗着。更坏的：如果租客是“老弱病残”，法院清场难度极大，你几年都住不进去。\n2.被执行人或家属拒不搬离：\n法院理论上负责清场，但实践中执行难度很大。如果房子里住的是老人、病人或孕妇，法院出于人道主义和社会稳定考虑，清场过程会非常漫长。你需要做好打持久战的准备，期间需要不断跟进法院执行进度，劳心劳力。\n3.有老人或案外人居住：\n声称房子是他们在住，产权虽然不在他们名下，但主张自己有“居住权”。一旦扯皮起来，确权过程非常复杂，导致你无法及时入住。\n二、 财务巨坑：\n1.高额税费：\n法拍房交易产生的所有税费（包括双方应付的），可能一律由买方（你）承担。这可不是小数目。\n2.拖欠的各项费用：\n原房主可能多年拖欠物业费、水电燃气费、供暖费、宽带费等。这些费用累计起来可能高达数万甚至数十万（特别是高档小区、别墅），而这些欠费通常需要新业主承担，否则无法办理过户或开通服务。\n三、 权利瑕疵坑：\n1. 产权不明晰：\n房子可能有多位共有产权人，但法院只拍卖了其中一方的份额。你买了之后会变成“共有产权人”，想完全处置房产非常困难。\n2.抵押和二次查封：\n房子可能除了被拍卖法院查封外，还被其他法院甚至多个法院查封（轮候查封）。虽然第一查封法院有处置权，但后续需要协调所有查封法院逐一解封，过程繁琐，耗时很长。\n3.无法落户：\n如果原房主的户口还在房子里，你很难强制将其迁出。目前全国大部分地区没有“强迁户口”的政策。这会影响你孩子上学等需要户籍的事情。虽然不影响你房产证的权利，但非常膈应人。\n四、房屋现状坑：\n1.看房困难：\n很多法拍房看房并不容易，被执行人可能不配合，你只能看到外部环境，或者根本进不去门。你有可能在完全不了解房屋内部结构、装修、破损情况的前提下出价。\n2.房屋瑕疵与破坏：\n原房主可能因为不满拍卖而恶意破坏房屋，比如砸掉装修、破坏承重墙、在墙体里灌水、倒水泥堵塞管道等。维修和恢复的成本极高。\n3.凶宅风险：\n法院公告不一定会主动披露房屋内是否发生过非正常死亡事件。需要你自己通过多方渠道去打听。如果拍下后才发现是凶宅，想以此为由退房非常困难。
