过去十几年，澳洲的大城市房价一路高歌猛进。悉尼墨尔本布里斯班这些地方，房价涨幅常常远远跑在租金增长之前。很多买家根本不看现金流，只相信一句话：房子只会涨，不会跌。可要判断这种价格走势是否健康，其实只需一个最朴素的指标：租售比。
租售比就是年租金与房价的比例。在成熟稳定的房地产市场中，合理的租售比通常在5%到7%之间，大城市因为土地稀缺和人口密集，略低一些在3%到4.5%也可以接受。但一旦低于3%，就意味着房价早已脱离租金基本面，投资者不是在靠房子赚钱，而是在靠市场接盘。这样的局面在利率低时还能勉强维持，但一旦进入加息周期，资金成本上升，租金又跟不上，整个模型就会变得非常脆弱。
这种现象并不只是澳洲独有。中国一线城市就是最典型的例子。过去十年，北京、上海、深圳的房价一路飞涨，租金却几乎原地踏步，导致租售比长期低于2%。许多房东每年实际都在倒贴，只靠“价格永远会涨”的信念支撑。结果2021年以后，政策收紧、信贷收缩、人口增速放缓，房价终于出现系统性回调。那些当初买在高点、完全没有现金流支撑的投资者，很多人甚至连持有成本都扛不住，只能在价格下跌中被迫抛售。
澳洲的大城市目前正走在类似的轨迹上。过去几年超低利率推动了房价的快速膨胀，租售比普遍被压低到危险区间。悉尼和布里斯班不少区域的租售比已经徘徊在2%到3%之间，墨尔本也在快速下滑。这意味着价格与租金的脱节越来越明显，市场对未来永远有人接盘的依赖越来越大。如果经济增长放缓或利率维持高位，这种脆弱的结构未必能长期撑下去。
房地产市场的泡沫从来不是一天形成的，也不会在第一天就破裂。它往往是一个租售比被慢慢拉长、现金流越来越不合理、投资逻辑越来越依赖升值的过程。当基本面和价格分道扬镳得太久，回调往往就只是时间问题。中国的故事已经给了一个鲜明的教训，澳洲的城市未必会完全重演，但规律是相通的：如果租金无法支撑价格，那么价格终究要为此买单。[嘻嘻R][嘻嘻R]
