宝哥经手二手房，发现最让人揪心的不是谈价，而是产权不明。一堆问题里，抵押和查封堪称“隐形炸弹”。\n \n有些业主会刻意隐瞒房屋的抵押状况，指望用买家的首付款去解押，甚至有些房子早在交易前就被法院查封，却依然被挂牌出售。\n我一个客户看上黄村西大街一套两居室，业主报价低于市价10%，当天就要定，我带业主走完产权调查流程，结果发现：房子不仅有两笔抵押登记，还被法院轮候查封了。要是客户私自签约，百万购房款可能就打水漂了。\n \n01 如何查清房产“底细”？\n \n现在查房子抵押查封情况，比前几年方便多了。2025年，“京通”小程序和“北京市不动产掌上登记中心”APP已经支持在线查询。\n权利人查询本人不动产登记信息，需要通过人脸识别进行实名认证，同时绑定本人手机号，通过本人姓名或名称、公民身份证号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息进行。\n输入房产证上的地址——注意要完全按照房产证上的地址输入，然后点击查询，页面下方会出现房产信息，点击查看，就能看到房屋的所有状态。\n要是想查更详细的信息，比如抵押金额、抵押日期，可以尝试“权利人”查询，这需要更严格的身份验证。\n线上查询方便快捷，但信息可能不够全面；线下查询虽耗时，但信息更准确可靠。\n \n02 线下查询的实战技巧\n \n线上查完，我建议再去线下做个最终确认。\n携带个人身份证件到房产所在地的房屋产权登记部门，可以让工作人员帮忙查询该房屋是否已经被司法查封。\n大兴区的不动产登记中心在黄村西大街，这里的人工窗口和自助查询机都能查到最新、最全的抵押查封信息。\n记住：司法查封情况可能随时发生变化，购买前最好多次查询，确保信息的准确性。\n如果是法院查封，最好问清楚是哪个法院、什么时间查封的，案号是多少。\n \n03 避坑指南与风险防范\n \n设有抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，最好约定用买方首付款来偿还贷款解押，但要设定条款确保款项用于解押，并要实际监督履行。\n最安全的方式是做资金监管，买房的钱不要直接给业主，而是放到第三方监管账户，确定房产没有问题再过户付款。\n \n切记：没有取得产权证的房子千万不要买。小产权房、经济适用房等特殊性质的房产也要谨慎对待，这些房子可能限制交易，或者交易时要交额外的费用。\n \n#北京买房 #大兴买房 #二手房 #房产中介 #链家 #房产风险 #抵押房 #查封房 #产权调查 #购房指南
