宝子们，房产投资别只看表面价格！这次结合20% 首付，用净现值测算，150 万独栋VS600 万多户公寓，选筹逻辑 + 计算公式全公开，普通人也能自己算👇\n \n🔥 投资背景：20% 首付+真实杠杆\n \n假设 Penny 用20% 首付投资\n \n独栋别墅：买入价 150万，首付150万×20% = 30万，贷款120 万；\n \n多户公寓：买入价 600万，首付600万×20% = 120万，贷款480 万。\n \n核心要求：投资回报率至少10%（覆盖贷款利息 + 风险，储蓄账户仅 2%）。\n \n📊 NPV 公式：把未来钱 “折” 到现在\n \n净现值（NPV）公式： NPV = 初始成本（负） + Σ [第t年现金流 / (1 + 折现率)^t] （Σ是 “求和” 符号，t代表年份，折现率这里选10%，覆盖贷款利息 + 期望收益）\n \n🔢 代入数据：独栋 VS 多户，现金流对比\n1. 独栋别墅（首付 30 万，贷款 120 万）\n \n代入公式计算 NPV：\n \nNPV = -30万 + 3.5万/(1+10%)¹ + 3.4万/(1+10%)² + 3.3万/(1+10%)³ + 3.2万/(1+10%)⁴ + 3.1万/(1+10%)⁵ + 3万/(1+10%)⁶ + 2.9万/(1+10%)⁷\n \n计算得：NPV≈4.5 万（为正，符合 10% 回报要求）\n \n2. 多户公寓（首付 120 万，贷款 480 万）\n \n代入公式计算 NPV：\n \nNPV = -120万 + 12万/(1+10%)¹ + 11.5万/(1+10%)² + 11万/(1+10%)³ + 10.5万/(1+10%)⁴ + 10万/(1+10%)⁵ + 9.5万/(1+10%)⁶ + 9万/(1+10%)⁷\n \n计算得：NPV≈28 万（比独栋多赚 23 万 +，杠杆放大收益更明显）\n \n💡 普通人投资必懂 3 点\n \n公式核心：“折现” 思维：未来的钱不值钱，所以要除以(1+折现率)^t，把每一年的现金流折到 “现在” 比较；\n \n杠杆双刃剑：20% 首付降低门槛，但贷款增加了 “利息成本 + 断供风险”，需确保现金流覆盖贷款；\n \n多户公寓 “容错率” 更高：多租户意味着单户空置不影响整体，适合追求稳定现金流的投资者。\n \n#点赞加关注持续更新 #多伦多生活 #加拿大生活 #房产投资 #资产保值增值 #我是奇思妙想的小羊 #科技作者强化学习营 #见好就收 #我在生活现场写作 #生活在此处
