企业一次性收取房屋租金如何财税处理?_国内楼市_资讯

实践中，房屋出租习惯性一次性收取一年半载的租金。房屋出租收入涉及增值税、房产税、企业所得税、印花税，企业预收房屋租金是否发生纳税义务？如何确认收入？本文结合现行财税政策分析如下：

一、增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第四十五条规定,纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，企业一次性收取的租金收入，虽然没有开具增值税发票，但是增值税纳税义务已经发生，需要按照取得的租金收入缴纳增值税。

二、房产税。对于一次性预收取的房屋租金收入，按照租赁期分摊缴纳房产税，还是以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税？《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。但该规定只是明确了房产税的纳税时点，但未明确一次性预收未来的租金是否发生纳税义务。所以，在实践中，各地规定不一，执行时还要咨询一下主管局的口径。如《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发〔2010〕176号）第一条规定，房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发〔2003〕89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。

三、企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定,企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。另外，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。综上，由于企业涉及到跨年并且一次性收取，因此企业可以在租赁期内，分期均匀的确认收入，也可以一次性确认收入。

四、印花税。根据《中华人民共和国印花税法》规定，印花税纳税义务发生时间为纳税人订立、领受应税凭证或者完成证券交易的当日；房屋租赁合同，应该按租赁合同记载金额的千分之一计算印花税。由此可见，租赁合同于合同订立时发生印花税纳税义务，印花税属于行为税，与是否收到租金无关。

五、会计处理。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：

（一）已出租的土地使用权。

（二）长期持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）企业拥有并已出租的建筑物。第五条规定，下列各项适用其他相关会计准则：…（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。《企业会计准则第21号——租赁》第二十六条规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

根据上述规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。通常情况下企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。

来源：十堰畅玮税务师事务所有限公司公众号—钟燕