对于多数人而言，买房是人生中的一件大事，耗费多年积蓄，只为拥有一个安稳的家。可偏偏有人在满心欢喜购房后，却遭遇了糟心的状况 —— 房子竟被出卖人悄悄抵押，如今还因出卖人无力还款面临银行拍卖查封，这无疑让购房者陷入焦虑与无助之中。\n \n但别慌，从法律层面来看，这种情况并非无解。首先，出卖人在将房子卖给你之后，又擅自将其抵押，这本质上属于无权处分。房子一旦完成交易，所有权已发生转移的趋势，出卖人不再拥有对房屋的处分权，此时再进行抵押，就如同 “一女二嫁”，严重违反了购房合同约定，是明确的违约行为，出卖人必须为此承担相应责任。\n \n更关键的是，抵押权人在这一过程中存在明显的重大过失。按照中国人民银行对金融单位放贷的明确要求，金融机构在办理房产抵押放贷业务时，必须对抵押物进行全面审查，包括实地查看房屋实际情况，确认抵押物是否处于出卖人的实际控制之下，了解房屋的权利状态等。然而，有些抵押权人却并未履行这一基本义务，连实地看房这一关键环节都省略，直接办理了抵押手续。这种行为显然违反了金融监管规定，并非简单的流程疏漏，而是存在重大过失。\n \n根据《民法典》关于不动产善意取得的规定，抵押权的取得需要满足 “善意” 这一核心条件，而 “善意” 的重要衡量标准之一就是行为人不存在重大过失。在房屋被擅自抵押的情形中，抵押权人因未按规定审查抵押物，存在明显重大过失，不符合善意取得的要求。因此，购房者完全可以依法主张该抵押权无效，维护自己的合法购房权益。\n#房产律师推荐 #道华专业房产律师 #房产维权 #抵押权无效 #房屋抵押风险 #深圳二手房买卖律师 #房产抵押
