固定资产评估 6 大避坑速通
固定资产评估（设备、房产等）直接影响交易、融资成败，抓牢这 6 个核心不踩坑👇
1. 清家底：实地核资产
现场核对数量、规格，确保与账面一致。按状态估值：在用算正常工况，闲置扣维护成本，报废只算残值，拒绝 “一刀切”。
2. 核权属：缺证 = 白评
必带证明清单：✅ 房产 / 厂房：房产证 + 土地证（查抵押 / 查封）✅ 设备：采购合同 + 发票（进口附报关单）✅ 特种设备：登记证 + 检验报告⚠️ 雷区：抵押未披露、租入当自有，报告直接无效。
3. 选方法：3 类别用混
成本法：重置成本 - 折旧（适设备 / 老厂房），避漏算高能耗等功能贬值
市场法：找同类成交价类比（适住宅 / 通用设备），避跨规格 / 年限对比
收益法：算未来现金流现值（适出租厂房），避无合同虚估
4. 算成新率：直接定估值
设备：看使用年限 + 保养情况（保养好可提，故障多必降）
房产：查结构损耗 + 配套（无消防 / 漏水，成新率降 15%-30%）
5. 挑机构：资质 + 对口
查《执业许可证》+ 注册评估师证书，优先选对应资产经验团队（如评设备找懂机械的）。
6. 看用途：侧重不同
融资抵押：重变现，估值比市场价低 10%-20%
并购：重协同价值，适配性好可上调
税务：按税法算折旧 / 残值，防补税风险
总结
先清资产→再核权属→选对方法→找对机构，四步走稳不出错！
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