学区房溢价的产生，归根结底还是供需关系导致的。\n如果不考虑价格因素，人性决定每一个学区房买家必然会倾向买最好的学区。但是每年提供的学区房数量很少出现大幅增加。\n大多数人准备学区房的时间一般是提前两年内。因为二胎政策，在2018年，年波动幅度一直在个位数的北京入学人口，在新世纪第一次出现17%的涨幅。回退到2年前，为这些孩子准备学区房的家长们，普遍在2016年开始四处看学区房，最先感受到变化的是当年卖学区房的人，发现自己的房子比前一套好卖了，挂出来后看房的人络绎不绝，没几天就卖出去了，于是卖家开始涨价，炒房客和中介借势进一步助推了行情，仅仅几个月时间，顶级学区房的价格涨到了一个不合理的区间，这个时候家长犹豫了，这个学区房值不值这么多钱？一些家长咬牙买了，一些家长转向稍弱一些的学区，比如原来考虑一流一类，现在去买个一流二类，二流一类也不错，海淀顶级学区价格不合理，那就去朝阳买个顶级学区，西城顶级学区价格不合理，就去东城买个顶级学区。总之激增的需求直接导致供需关系严重不匹配，顶级学区领涨，造就了一批“伪学区”。所谓伪学区，指原本的学校并非名校也无亮眼成绩，只因原本意义的学区房价格已经极不合理，家长们退而求其次的结果。\n而北京小学学位缺口自2018年开始长期保持高位，使得一系列政府房价调控措施很难压制房价上涨，一句话“要上学不得不买啊”。\n入学人数在2023年达到顶峰，往回推两年，北京的二手房价正是在2021年下半年再次陡然翘头，并在2022年触顶。\n随着19年全球事件爆发出生率陡降，2026年预估入学人数将下降了25%，直接折射到24年开年后，学区房业主发现自己小区看房的人好像比往年变少了，如果房子再稍有点硬伤，客户普遍选择“再看看”。\n2018年上小学的孩子家长们，没有意识到当年是自己推高了房价，如今孩子毕业了，打算卖了学区房改善一下居住环境，突然发现自己同一批买房的家长都在计划卖房，甚至因为教委的1911政策和731政策，很多孩子没毕业的家长也在卖房。\n于是在24年，供需关系瞬间逆转，房价一泻千里。在供大于求的情况下，家长们的眼光再次回到了顶级学区，能买金不买银，需求集中在最上层，所以伪学区房的溢价最先被挤没，即使年底发布一系列扶持政策，依旧只有顶级学区的价格稳住了。\n至于未来市场如何，看看后面几年的出生人口数，再看看18到25年进入小学的孩子数量，供需关系已经不可能再反转，结果也就可想而知了\n#学区 #买房需谨慎
