土地增值税的扣除项目里，房地产开发企业转让新房 有专属的 五项扣除 ，今天帮大家拆解清楚，搭配记忆口诀更易记👇
🔍 五项扣除结构：一地二开三费四税五加计
（口诀：房开卖新房，五项都可扣！一和二是基础，开发费用分情况，税金附加跑不了，加计二十倍成本～）
📌 逐项解析：
1. 取得土地使用权所支付的金额（地价款+相关费用）
- 地价款：
✔ 出让方式：支付的土地出让金
✔ 行政划拨：补缴的出让金
✔ 转让方式：支付的地价款
- 相关费用：
✔ 登记费、过户手续费 + 契税（必扣！）
❌ 土地闲置费 不能扣（国家不鼓励闲置土地～）
2. 房地产开发成本（六大类，真实发生的成本）
包括：
- 土地征用及拆迁补偿费：征地费、耕地占用税、安置费、拆迁补偿等
- 前期工程费：规划、设计、“三通一平”（通水通电通路+场地平整）等
- 建筑安装工程费：出包给施工方的费用，或自营建造的成本（装修费可计入！）
- 基础设施费：小区内水、电、气、绿化、排污等配套
- 公共配套设施费（关键区分归属）：
✔ 归全体业主所有 → 成本可扣
✔ 无偿移交政府 → 成本可扣
✔ 有偿转让 → 算收入，成本也可扣
- 开发间接费用：直接管理项目的费用（工资、折旧等），还有3个细节：
✔ 预提费用（除规定外）不能扣
✔ 质量保证金：开了发票的按发票扣，没开票的扣留部分不扣
✔ 装修费：销售精装房，装修费可计入开发成本
3. 房地产开发费用（财务+销售+管理费用，分两种算法）
💡 核心：看 利息能不能分摊+有无金融机构证明
- 方法一（能分摊+有证明）：
利息（不含加息、罚息） + （地价款+开发成本）× 5%以内
（利息还不能超过商业银行同期同类贷款利率！）
- 方法二（不能分摊/没证明）：
（地价款+开发成本）× 10%以内
- ❗ 注意：
✔ 全用自有资金（没利息）→ 按方法二扣
✔ 同时借金融和非金融款 → 不能同时用两种方法
✔ 计入开发成本的利息 → 要调整到“财务费用”里算
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