大家买房的时候总是喜欢拿新房与二手房比较，但是这两者在比较的时候又有一些不同。这篇文章主要解释一下在北京新房和二手房的三个区别。
1、定价逻辑不同
现在北京新房的价格都是被限制住的，并不能由开发商随意定价。每一块地土拍的时候都会给予指导价，当然允许开发商基于指导价的基础之上上浮一点，一般在5%-10%。通常开发商的说法都是把好的户型和好位置的楼栋，价格定的高一些，靠着差户型把整体价格拉到指导价水平。
北京这几年的土拍规则，当新房的楼面价竞拍到一定程度之后（不会无上限竞拍），就开始竞现房销售面积，如果现房销售面积也竞争到了上限，那就摇号来决定这块地给谁。
拿地也需要一点点运气。
这种方式的好处，一是给了开发商一定的利润空间，这样才能保证盖出来的房子有一定质量；二是维持住了一个比较稳定的价格。北京最近三年新房的指导价一直都是比较稳定的。
二手就不同了，卖房的时候大家都希望卖一个高的价格。虽然新房和二手的价格会互相参考，但是二手房的价格并没有一条准线去限制，所以经常会看到一个小区的挂牌价，即使房源差距不大，但是挂牌的价格差距倒挺大。
新房和二手的价格变化不会同频，因为新盘被干预程度比较大，所以市场行情好的时候往往是二手房最先表现。而市场不好的时候，也得随着新盘供应不断加大，很长一段时间之后二手房的价格才会开始下跌。
2、选择范围不同
有的人之所以说买二手房比新房复杂，一个很重要的原因在于二手房的选择范围更大。
北京每年供地的新盘数量是有限的，最近两年供地还挺多，以前北京基本就是个二手房市场。
大家如果买新房的话，很多时候是人跟着房子走，先告诉你哪里我会供应新地块，然后你看看合不合适。合适就考虑，不合适就作罢。而且北京这两年盖的新房有个趋势，就是好位置的新盘设计的户型面积都偏大，总价高，把一些刚需买家拒之门外。
买二手房选择的范围就大很多了，有的人还会跨很长的距离，北边、南边和东边挑选好几个板块，每个板块都有好几个小区，买二手面临的选择要比新房大很多。
3、对比逻辑不同
拿新房和二手来对比，一是对比价格的合理性，二是看市场的热度，我之前也提过可以通过开发商的参与度看出地块的受欢迎程度。
虽然现在北京的二手市场冷淡，成交一般，但是北京的土拍还挺热的，开发商参与热情很高。有的板块出现一个现象，即将新出的地块报名的开发商很多，但是旁边前两年开盘的项目（产品也不错）都快成现房了还没清盘。
之所以这样，一是因为开发商还有拿地需要；二是现在全国楼市不太好，对比而言北京、上海这种城市，楼市的安全性还是很高的。而且北京的土拍规则保证了开发商有一定利润，不管市场怎样，论房子售卖的难易程度，北京还是要比二、三线城市好很多的。
当然也并不是所有的地块参与的开发商都很多，开发商会考量地块的价差，地块条件和指导价（决定了做什么样的产品，面向的买房人群体不同），还有拿地总成本等多方面因素。
不同阶段，结果背后反映出的现实情况又会有所不同。当下不能单纯的以土拍的火热来定义市场的热度。
