耗时1个月，我的成都法拍房终于顺利拿证，还办完了退税！作为从7月二拍底价捡漏的“过来人”，今天把毛坯房的尽调全流程整理出来，新手小白照着做能少踩很多坑。
一. 扒透拍卖公告，要注意这6项
1️⃣先把公告里的“标的物情况表”逐字读透，注意关键信息：
2️⃣权证：确认有不动产权证，没证的慎拍；
3️⃣产权人：搞清楚是被执行人单独所有，还是和案外人共有，共有可能有后续纠纷（选择所有权为个人的，如果是公司可能会产生高额税费）；
4️⃣土地性质：优先选“出让”性质的房，划拨地可能要额外交土地出让金和较高税费；
5️⃣租赁：确认房屋是否空置，如果有租住，必须问清法院是否负责腾房、多久能腾；
6️⃣看房：看是否有钥匙，多数法院支持实地看房（尽量选择已腾空的房源）；
7️⃣户型：若公告里的图/视频不清晰，去房产APP搜同小区同户型，对比参考更直观。
二. 实地考察，3件事要落实
1️⃣查裁定：在房子门口找执行裁定书，了解法拍原因，避开涉及刑事案件的房源；
2️⃣问物业欠费：先看公告里是否注明物业费欠费，再去物业查详细金额，顺便要水电户号查欠费，高额欠费可尝试和物业协商；
3️⃣探口碑：如果是已装修入住的房源，跟邻居打听原房主情况，说明是意向买家，大多会愿意分享。
三. 和法院☎️联系
公告里有法院咨询☎️，根据前期了解的信息，把疑问列成清单直接问经办法官，我当时重点确认了这些：
1️⃣是否存在多套房联合抵押给银行的情况？
2️⃣有没有重复抵押？会不会有外地法院后续查封？
3️⃣房产证是否满2年（影响税费）？
4️⃣房子是不是亲属赠与的？前次交易税费缴清了吗？
5️⃣能不能用公积金贷款？如果因流程问题导致尾款超15天未支付到法院，怎么处理？
6️⃣交了保证金但没举牌，钱会不会被没收？
7️⃣具体什么时候能现场看房，需要提前预约吗？
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