法拍房实地看房指南：5大关键点避开“雷区”！
想低价“捡漏”法拍房？实地看房是避免踩坑的关键一步！不同于普通二手房，法拍房无法进屋细查、原房东常不配合，看房时务必带上“风险雷达”：
🔍 1. 房屋现状：眼见为实
• 结构隐患：检查墙体裂缝（超过3mm需警惕）、地面沉降、屋顶漏水痕迹，尤其注意违规改建（如阳台改厨房）。
• 隐蔽瑕疵：打开水龙头测水压，观察排水是否通畅；留意霉味、虫蛀痕迹；检查电路是否老化（老房重点看电箱）。
• 特殊背景：向物业/邻居打听房屋是否涉及凶案、非正常死亡等（部分法院不披露）。
📑 2. 产权与债务：隐形炸弹
• 产权性质：确认是70年住宅产权还是40年商住（影响落户、税费）。
• 欠费黑洞：要求物业出示欠费清单（物业费、水电燃气费可能高达数万）。
• 抵押风险：查房产证是否被二次抵押（部分小额贷款公司抵押不联网）。
🚷 3. 占用情况：清场难点
• 租约陷阱：核实租赁合同真伪（警惕伪造的20年长租约），看屋内是否有实际居住痕迹（如儿童用品、常备药品）。
• 老人/病人占用：遇老人或病人居住，法院可能无法强制清场（提前拍照留证）。
• 案外人异议：留意是否有人声称有“购买协议”或“抵债协议”（需法律确权）。
👥 4. 邻里与环境：隐形价值杀手
• 噪音测试：工作日白天观察周边施工、高架噪音，夜晚再访查广场舞、夜市扰民。
• 硬伤排查：临近垃圾站、高压线、墓地？顶层/底层需确认防水、防潮情况。
• 物业口碑：向业主了解物业服务水平（老旧小区电梯故障频发需警惕）。
⚠️ 终极提示
• 带专业人士：务必邀请验房师+律师同行（验房师查硬件，律师查法律风险）。
• 录像取证：全程拍摄视频，记录房屋现状及沟通内容（避免后续纠纷）。
• 备好工具：手电筒（查暗角）、卷尺（量尺寸）、湿度仪（测渗水）。
法拍有风险，捡漏需谨慎！ 实地看房是最后一道“防火墙”，宁可多跑三次，不可盲目参拍。建议提前委托律师做尽调，把风险扼杀在参拍前！
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