最近心情还是比较低落的，原因是年内定好今年卖投资性住房的kpi，一套上海内环的房子七月底租约到期就紧锣密鼓的实施了，另一套在杭州上城的房子五月份到期，在尝试了线上商拍未果以后现在也进入了装修（因为房子二楼客厅采光不行）后销售阶段。\n \n本来前几年就要着手，因为没有还贷压力因也委托给自如，每个月还有租金收入，因此拖延至今。\n \n教训还是挺深刻的，毕竟因小失大。如果理性判断得出手，还是得快准狠。\n \n这篇我想谈谈房子什么时候会止跌？\n \n关于房价何时止跌，我认为核心在于房贷利率与实际租售比的动态平衡。\n \n当房贷利率（现阶段约3.0%-3.8%）持续高于核心城市实际租售比（普遍仅1.5%-2.0%）时，持有房产将形成每年1.0%-2.3%的确定性亏损。这种收益倒挂必然引发抛售潮。\n \n以上海中环一套500万市值的住宅为例：年租金约8万元（租售比1.6%），按3.0%利率计算，年资金成本达15万元，净亏损7万元\n \n❗❗❗这种亏损本需依赖房价上涨预期来弥补，但在市场看跌的背景下，持有房产已背离财务理性。\n \n如果持有价值＞付出成本，资金也会用脚投票的。那时候供需达成动态平衡，房价自然也就稳定了。\n \n❗❗❗也就是说房子进一步📉，贷款利率进一步📉，直到租金和房贷基本持平（其实就是个数学题，ds算了一下在图2）近期香港房价基本企稳，很大程度上也在于此。\n \n而回溯国内房价上涨的黄金期，三大引擎功不可没：\n \n城市化洪流：数亿人口进城创造刚性需求；\n经济腾飞：WTO红利推动居民购买力跃升；\n人口与杠杆红利：适龄购房人群峰值叠加棚改货币化，居民加杠杆空间充分释放。\n \n目前，哪一点沾的上边，还是等乖乖等待资产收益自平衡。\n \n如果问我的💰从房子出来干啥，答案是投资➕投机，一手长持纳斯达克，一手我A量化。毕竟还要把亏的💰赚回来\n#投资 #理财 #金融 #房价 #买房那些事 #楼市 #投资理财 #房地产 #房产知识 #卖房
