这篇着重谈谈中山公园附近实地探访过的小区都是300-400w左右的两房，个人观点仅供参考\n \n范东铁路小区：建成年代77-96年，共计467户31栋，容积率2.1，物业费0.3-0.8元/平米。小区特色是出门口十几米就是中山公园地铁站，所以这个小区贴地铁环线，噪音影响也比较大。停车位很紧张，2.1的容积率在老公房里算比较夸张了，小区户型相对普通，楼间距很近。小区内有一条近路，所以平时有不少路人从小区穿行。但是它的成交价格和租金却久高不下。（个人认为目前在挂房源的价格有一定水份）。\n \n三泾北宅小区：建成年代85-94年，共计731户38栋，容积率1.7，物业费1.2元/平米。小区特色是可以直接连通长宁来福士T1栋，出门即是，距地铁口也同样不远，北门到中山公园地铁站2号口380米，步行6分钟。目前看下来成交单价在6-7W。\n \n范北小区：建成年代95年，共计238户13栋，容积率3，物业费0.2-0.8元/平米。（这里链家的数据我觉得有点问题，从成交看只有多层是不会有3的容积率的,貌似旁边高层也计入了）北边临路，过路就是苏州河，房源较少，大多数也以长条糕为主，同样有贴地铁太近的问题注意筛选。到中山公园站步行570米9分钟。\n \n宁康小区：建成年代87-09年，共计612户28栋，容积率3，物业费0.3-0.8元/平米。步行穿过范东铁路小区，距离与三泾北宅小区到地铁站相当。成交价格在6-7W之间，过往成交户型也以长条形为主。\n \n三泾南宅小区：建成年代95-97年，1110户49栋，容积率1.8，物业费0.8-1元/平米。附近老小区规模最大，单价也在6左右波动，由于有北向小一房，单价5W多也有。看过成交，只有100左右的大户型有双南向，其余基本也是长条形为主。\n \n文汇小区：建成年代86年，共计288户17栋，物业费1.1元/平米。小区位于龙之梦后，内嵌于中山公园中，北侧一排可能会受中山公园内部噪音影响。成交单价在8W左右，小区南门到中山公园地铁站5号口440米约7分钟。\n \n凯旋路10弄：建成年代94年，84户4栋，物业费0.86元/平米。规模较小的小区，只有两排楼，北侧一排可以看到苏州河，但是无加电梯条件，停车位同样紧张。小区位于中山公园3号门侧，溜娃特别方便。步行到中山公园5号地铁口680米，约11分钟。小区成交量很少，但是估计成交单价在7W左右比较合适。小区环境是以上提到小区之中算不错的。\n \n#看房日记 #市区老破小 #上海买房 #新手买房 #上海内环
