受双限政策影响，被众人看好的通州，不少品质小区依然没有回到2017年的房价，但这边整体的交易量其实并不怂，拿4月北京二手房网签数据举例，17个区域，通州能排到第六，如果你是东部通勤，追求价格便宜，房子新，兼顾居住舒适度，有这边的购房资格，也可以来这边看看。
今天聊聊近期咨询我比较多的两个次新小区，通州物资学院附近的金地格林格林和8喱岛，该怎么选？
这两个小区位于通州的北关板块，从去年官方发布的规划文件来看，这边基础配建规划更多一些，如住宅用地，道路建设，水域，教育用地，公交站设施用地等等，所以这么多年了城市界面变化不大，还有待发展，好消息是根据2021年北京市规划和自然资源委员会发布的通告，这边最大的不利因素殡仪馆要搬走了。
回到正题，聊聊小区，榆景苑，又叫8喱岛，1区都是独栋别墅，单价6万左右，小区院落和园林有一些破败感，南侧发现不少烂尾别墅，据说当初都被一个公司买走做tz了。
榆景苑2区为高低配院落，东南角还有两限房，和商品房隔开了，从50平开间到300多平叠拼都有，总价200w-2400w，小区主力流通为70-90平2居，400w出头，需要特别注意的是，小区160平的房子是两个房本，需要两个购房资格。
说说榆景苑2区小区优点：
1.近朝阳价格低，4万多的单价；
2.最北侧楼栋步行到地铁6号线物资学院站约1.3公里，有朋友肯定会说，小白你有病吧，这也算优点，但你敢信么，这已经是周边到地铁最近的次新商品房小区，马上要开盘的新房国誉朝华到地铁更有优势，但预计销售单价接近6w了。
再看缺点：
1.虽然有别墅，树挺多，但环境一般，感觉小区楼与楼之间有点紧凑，活动空间小，而且比较割裂；
2.小区地上过车，保安大哥形容车位的措辞是紧张；
3.小区都是10层内的小板楼，但户型却设计的一言难尽，小户型长这样；
4.品质一般，外墙目测是砖和涂料，有墙皮脱落现象，楼道每层都是大白墙，地库没铺环氧；
5.周边配套一般，除了幼儿园和南排底商，缺乏大型的商超。
金地格林格林，2013-2015年的次新商品房，当年在通州属于单价最低的新房，开盘18000的价格，好多人还找关系买房，小区分为南北两区，南区是1期，毛坯交房，院落紧凑，北区是二期，精装交房，院大园林好，刚交房时这边还设置了免费的地铁大巴和业主食堂，但运营没两年全没了，所以开发商承诺的社区班车，食堂听听得了。
小区优点我认为有这么几个：
1.低价次新，流通尚可，小区全部为小户型，54平1居-89平南北三居，目前挂牌总价230-390w，非淡季月成交能稳定在5-10套；
2.北区园林确实做的不错，也设置了老人孩子活动的区域；
3.户型格局朝向整体在线，在那个年代的刚需产品就还可以了；
在泼泼冷水，看看不足：
1.小区没有地铁，小区到6号线物资学院站超过3公里；
2.北侧楼栋挨着主路和高压线；
3.这个小区物业口碑褒贬不一，跟小区里的老业主粉丝聊了聊，吐槽物业的原因在于，开发商宣传的品牌物业服务低于预期，比如小区监控不好使，停车楼出现过维护问题，没有地铁，电动车地上乱停，卖房时承诺的业主大巴又取消等等；
4.小区半人车分流，有的楼不能下地库；
5.周边无大型商业配套，好在南北区底商开了几家小超市和饭馆，中午在这吃饭，目测最火的是麦当劳和拉面，看病的话小区里老人说要么去通州核心区，要么坐公交去市区，不是很方便。
这期评测就到了，如果你还想了解北京哪些新房二手房小区，有任何购房疑惑，也可以添加二手房小秘书微信“jiayefangtan22”，备注“找小白”。
我是小白，咱们下期再见。
