### **投资商铺的十个“不” —— 避坑指南**\n \n#### **1. 不贪便宜买“死铺”**\n- **远郊新区、人流不足的商铺**，价格再低也别碰，租不出去就是“钢筋水泥负债”。\n- **关键指标**：周边小区入住率＜60%的，慎入！\n \n#### **2. 不碰产权混乱的商铺**\n- 小产权、分割式商铺（如“格子铺”）、无独立房产证的，后期转手难，纠纷多。\n- **必须查清**：产权是否清晰？能否独立办证？抵押状态？\n \n#### **3. 不选业态受限的商铺**\n- 不能做餐饮（无烟道、无燃气）、不能明火的商铺，价值折损30%以上。\n- **最优选**：可做餐饮、便利店、药店等刚需业态的铺位。\n \n#### **4. 不轻信“包租返租”承诺**\n- 开发商承诺“前三年8%年化返租”的，多是高价卖铺的套路，后期可能跑路。\n- **真相**：真正的好铺，开发商宁可自己持有，不会低价“甩卖+返租”。\n \n#### **5. 不买设计缺陷铺**\n- 门面窄进深长、层高＜3米、柱子在正中间的，租户难利用，租金上不去。\n- **黄金比例**：门面宽度≥进深，层高≥3.5米，无遮挡。\n \n#### **6. 不赌规划中的“未来商圈”**\n- 销售吹嘘“地铁明年通”“商场后年建”，但政府文件未落地的，可能十年不兑现。\n- **铁律**：只买现有配套成熟的商铺，规划当“赠品”看。\n \n#### **7. 不忽视租约“隐形炸弹”**\n- 现有租约剩余1年内到期的，可能面临空置期；长租约但租金远低市场价的，解约难。\n- **必查**：租约期限、租金是否合理、租户经营状况。\n \n#### **8. 不算清持有成本就入手**\n- 商铺税费（契税3%、土地增值税等）、物业费、维修基金等，可能吃掉1-2年租金收益。\n- **公式**：净回报率=（年租金-持有成本）/总价，＜4%的谨慎考虑。\n \n#### **9. 不盲目追求“黄金地段”**\n- 核心商圈铺单价高（如步行街），但竞争激烈，租金回报率反而可能低于社区铺。\n- **性价比之王**：中高端社区出入口、菜市场周边的便民铺。\n \n#### **10. 不长期持有“衰退型商铺”**\n- 周边人口流失、消费降级的区域，商铺会逐年贬值，需及时置换优质资产。\n- **止损信号**：连续两年租金下滑或空置超6个月。\n \n**总结**：\n商铺是“懒人投资”，但选错就是“钝刀割肉”。记住这十条，只买**“看得见人流、算得清回报、搞得定租客”**的商铺，才能真正躺赚！\n#商业街商铺 #个人投资者 #选址 #年轻人投资 #房产知识 #买房避坑
