遇到法拍房有老人居住的情况，处理需谨慎，既要遵守法律程序，又要兼顾人道主义。以下是关键步骤和注意事项：\n---\n### **1. 核实居住权性质**\n- **租赁或产权**：核查老人是原房主（产权人）、长期租户还是无合法居住权的占有人。若老人与原房主有合法租赁合同（尤其是“买卖不破租赁”的情形），租赁权可能受法律保护。\n- **唯一住房**：若老人无其他住房，虽不绝对阻碍拍卖，但可能影响清场难度。\n---\n### **2. 法律程序要点**\n- **法院调查**：竞拍前需查阅《拍卖公告》和《评估报告》，法院应注明占用情况。若未披露，可要求说明。\n- **清场责任**：根据最高院规定，2021年后法院原则上负责清场（除非公告注明“不负责交付”）。若法院拖延，可申请强制执行。\n- **例外情况**：若老人是原房主的直系亲属且无经济能力，法院可能酌情暂缓清场，但需个案评估。\n---\n### **3. 应对策略**\n- **协商解决**（优先）：\n- 与老人或家属沟通，给予合理搬迁补偿（如数月租金）。\n- 通过法院或社区调解，避免冲突。\n- **法律途径**：\n- 若老人无合法居住权，向法院申请《强制迁出令》，由法警执行。\n- 若遇暴力抗法，报警处理，但需注意舆论风险。\n- **风险规避**：\n- 未清场前谨慎参拍，尤其警惕“长期租赁”陷阱（原房主可能恶意签订10年以上租约）。\n---\n### **4. 特别注意**\n- **舆论与道德风险**：强行驱逐高龄老人易引发社会关注，可能影响买方形象。\n- **费用成本**：清场过程可能产生额外时间、律师费和安置费用，需计入购房预算。\n---\n### **建议操作流程**\n1. **竞拍前**：实地走访，询问老人居住原因，查阅产权和租赁记录。\n2. **竞拍中**：要求法院书面承诺清场时限，或保留尾款直至交房。\n3. **竞拍后**：若遇阻力，联合法院、居委会协同处理，避免单独冲突。\n---\n遇到此类情况，建议咨询专业房产律师，制定个性化方案。法拍房价格虽低，但隐性风险较多，务必全面评估后再决定是否入手。
