最近多城市调，发现开发商已经放弃了刚需玩家，为什么这么说呢？\n \n刚需明明生活在2025年四代宅大爆发的年代，在买房的选择上，却只能选择7090政策下的次新房，和10年前交付的老破小了。\n \n很多刚需客户发现：明明很多自媒体都在说“市场下行”，但是来到售楼部看房的时候，却发现价格异常坚挺，自己的预算却只能买产品明显落后的小户型。\n \n这跟开发商新的打盘方式有关，可以关注以下几点：\n 开发商在地块位置的选择上，都是在绝对的主城范围内，主城外的地块是碰都不会碰的，那是谁都不会去的地方；\n \n 其次容积率都是在3.5以下，2.5到3.0的项目比比皆是。但是有一个问题，就是大家看到的项目呈现的建筑密度，为什么比着宣传的容积率要稍微高一些呢？这就涉及到第三个原因。\n \n 产品都是四代宅，四代宅不计容积率的面积比较多，导致3.5容积率的项目，实际的建筑密度，看起来像是4.0的，也就是原因所在。\n \n 在项目配套上，因为地块是在主城，所以要么有地铁，要么有学校，项目附近没有名校的项目，也会被市场认可吗？在大疫的后时代，生活慢下来以后，家长们就完全看开了，不再像过去那么鸡娃儿，开始追求生活品质和感情的饱和度。现在的改善家庭的家长们，对待本地学校的态度，会简单粗暴的分为三类：头部名校、民工子弟学校和其他学校。真正有实力的家长，要么跨城买房，比如西安、海南、新疆、东北，要么跨区买房，比如香港、大鹅、新加坡。\n \n 户型面积上，开发商的新项目，最小面积基本是120平起步，140-180平的产品面积，才是当前新房常见的面积段。\n \n 第六是拿地开发商的企业属性，很少有民企，现在拿地的基本都是国央企，这些企业都具备盖成现房再卖的实力，想着等着这些新盘撑不住大降价的，基本上可以放弃幻想了，如果价格调整，大概率会选择加量不加价，比如送装修包，这样的话，买房的门槛还是没有降低。\n \n 总结下：\n基于以上原因，大家就看懂：为什么自媒体都在喊降价，但售楼部新房的价格并没有下降，甚至有上涨的趋势。\n \n 但是，这么好的产品，为什么依然会有项目出现滑铁卢的情况？字数已达上限，下个笔记继续跟大家聊。\n#开发商 #刚需买房 #改善买房 #第四代住宅 #降价 #买房必看 #买房预算 #楼市 #买房 #楼市资讯
