查封房产，查封形式为到房管登记部门送达查封裁定，登记查封记录，将导致房产不能交易过户。\n腾房，此阶段法院将实地张贴腾房公告，限期腾空房屋，如未按要求腾空，法院将强制执行换锁并腾空房产。该阶段将实际影响房屋居住，但各地法院实施的阶段不同，有的法院会等到房产拍卖成交后采取该措施。\n确定房屋参考价，常见方式有：1申请执行人与被执行人议价，双方达成一致意见并签署笔录即可；2网络询价和定向询价，法院通过网络系统操作，价格依照市场价由系统出具结果，一般不收取评估费用；3传统评估，即委托评估机构现场实地查看后出具正式评估报告，该方式将产生评估费用，所以目前用的较少，多是前两种方法无法确定参考价时采用。\n确定网拍价格，在上一步确定参考价后，并不是以这个价格挂网拍卖，而是要确定一个降价幅度，降价后挂网拍卖。法律规定的降价幅度为在参考价基础上第一次拍卖最多降价30%，第二次拍卖在第一次拍卖价格基础上最多降价20%，第三次为变卖不再进行降价。比如确定的房屋参考价为100万元，按最高幅度降价，则最低可以降到56万。关于降价幅度的确认，法院会听取申请人和被执行人双方的意见，但最终是由执行合议庭确定。\n挂网拍卖，网拍平台有淘宝网，京东和人民法院诉讼资产网等，较常采用的是淘宝网，拍卖信息会在相应网站公告一段时间，一拍30天，二拍15天，公告期满后开拍，拍卖时间一般为24小时，买受人参拍时，仅需先行缴纳10%-20%不等的保证金。\n拍卖成交后房屋过户，如房屋拍卖成交，买受人也已缴纳完尾款，法院将给买受人出具过户裁定，无需通过被执行人，买受人凭法院裁定并缴纳规定税费后即可实现房屋过户，并可要求法院交付房屋。\n 款项分配，房屋拍卖款扣除执行相关费用后，将优先用来偿还房屋抵押款（如银行贷款），如房屋为被执行人唯一住房可向法院申请唯一住房保障金，然后用来偿还其他查封房产的债权，全部偿还完毕后如有剩余，则发还被执行人。#司法拍卖 #强制执行 #法拍房 #郑州律师
