长期以来许多人都认为将现金留在offset或是提早还贷可以通过节省利息而获得“利率=税后回报率”的零风险收益，以此来对标其他的投资。\n \n曾经的我也是如此认为，直到我接触到债务循环这个概念后仔细研究了一遍，发现这句话只对了一半。为了方便理解，我们先从错的一半入手。\n \n假设自住房贷50w（请注意必须是自住房贷，投资房贷别动），利率5.5%，你有30w的现金放入offset或提前还贷（省息一样）。这30w部分的本质是：\n \n你和银行借30万，借贷成本5.5%，当你将30w现金放入offset时这30w贷款不会产生利息\n \n换句话说，你这个“投资”获得的回报刚好和借贷成本打平，你0风险但也0赚0亏\n \n所以不管利率是多少，你的钱在offset里的时候永远是0亏0赚的投资。当你使用offset和其他投资对标收益时，offset其实是break even（收支持平）的参照线；也就是说任何投资只要它的收益高过借贷成本，就比你把钱留在offset里赚得多。风险偏好不会改变offset是0收益的事实。很多人在计算投资收益的时候会扣除offset损失的利息，但你要记住钱在同一时间点只能存在一处，如果这么算的话那钱在offset的时候是否也要扣掉本来拿去投资可以获益的机会成本？这么想就更清楚了。\n \n那么这句话对的部分呢？其实就是当利率过高，你的投资收益扣掉借贷成本后是负的，那么这时候offset的0赚0亏相对而言收益更高（当所有投资都是亏的时候不亏就是赚）。但这里又有一个常见的误区，就是很多人低估了“利率过高”的安全线。诀窍就是利用债务循环来拉低投资回报率的要求，导致offset性价比下降，让可投资选项变多。\n \n既然你有房贷，那么就要做债务循环，而不是offset里的现金直接投掉，可以去阅读我【债务循环vs杆杠】那篇来了解。简单来说，就是将你的30w现金还入自住房贷后再要求银行split出来，这时候你拿这30w去投资就变成了投资贷款，产生的利息变成可以抵税，从而降低了你的借贷成本。Offset的现金直投的话和烧自己钞票没区别。再次提醒必须是【自住房贷】，因为投资房贷本身已经是可抵税的好债了，没有动的意义。\n \n在我之前【投资贷款的回报门槛】里说到，5.5%的利率下，经过债务循环转换负债后，税阶为30%的人实际【税前】持平回报率仅需4.45%；我们保守估计ETF的税前年化是8%，也就等于比offset多套利3.55%；公式倒推，利率需要高达9.88%才会和ETF的收益持平。但凡出现ETF实际回报更高，或利率下降，或税阶更高的任意一点，回报就进一步上升。\n \n总而言之，offset里留够可灵活支取的备用资金后，可将剩余的钱通过债务循环来以低门槛获取投资回报。别小看了这些利差，普通人理财靠的就是复利，一定要相信数学，哪怕它违背你的直觉。\n \n编辑：我好惨，想着有钱我一个人也赚不完不如一起赚，结果还被说数学不好 新发了一篇解释债务循环的，反驳我之前请先阅读，你还是不懂的话就是没缘分，大家各走各路就好\n#澳洲投资 #投资理财
