根据无锡房地产市场最新动态和统计数据，结合政策影响和市场趋势，对无锡当前房产挂牌量、去库存周期、在售房屋总量及潜在购房人群规模分析如下：
📊 一、**房产挂牌量与在售房屋总量**
1. **二手房挂牌量激增**
- 2025年4月无锡取消限售政策（“锡十条5.0”）截至2025年5月，无锡二手房挂牌量已突破**10.3万套**（年初为9.5万套），季度增幅达8000套。
- **中介估算**：当前市区二手房总库存可能已超**20万套**，主要因次新房集中入市。
2. **新房库存持续高位**
- 2025年6月底，无锡市区新房狭义库存（已取证未售）为525万㎡（较2月的515万㎡微增），按套均100㎡折算约5.25万套。
- 广义库存（含未动工土地）未公开，但2025年上半年土地成交低迷（仅6宗涉宅地块），未来新增供应有限。
3. **在售房屋总量推测**
- **二手房**：约**10.3万套**（贝壳挂牌数据）+ 未公开渠道房源（中介公司估算总计20万套），取保守值15万套。
- **新房**：狭义库存**5.25万套**。
- **总计**：当前市场在售房屋至少 20万套（二手房15万套+新房5.25万套）。
⏳ 二、**去库存周期分析**
1. **成交效率下降**
- 2025年4月二手房带看成交比达**15:1**（带看15套成交1套），成交周期从27天延长至**46天**。
- 新房市场2025年上半年成交面积**77.27万㎡**（约7727套），月均去化**1288套**，流速缓慢。
2. **去化周期测算**
- **新房**：以狭义库存525万㎡ ÷ 近一年月均流速（2024下半年至2025上半年月均约12.8万㎡），去化周期约**41个月**。
- **二手房**：按10.3万套库存 ÷ 月均成交3000套（2025年3月成交40万㎡约4000套），周期约**34个月**；若以20万套估算，则需67个月
三、潜在购房人群规模估算
*购买力与需求匹配度
- 2025年上半年无锡主力成交总价为**200万-300万元，首付门槛约60万。
潜在需求规模推测
参考新政覆盖群体规模及无锡人口（约750万），保守估计短期内（近两年）有明确购房需求且具备首付能力的人群最乐观估计约 3万-5万人（主要靠以旧换新，小房换大房，旧房换新房）。
---
💎 四、总结：供需矛盾与市场挑战
高库存压力：在售房屋超 20万套，去化周期普遍 3-5年起步，远超健康区间（通常6-12个月）。
市场分化加剧：经开区新房均价*2.78万元/㎡*（高端需求稳定），而二手房降价普遍，以价换量成常态。 所以以旧换新也好，购置新房也好。现阶段非刚需最优策略还是观望为主。
