在商业地产选取中，“宁买纯一楼，不买一拖二/三”的说法主要基于以下几个核心原因：\n \n客流量与曝光度差异\n纯一楼商铺：直接临街，天然占据人流动线，无需引导即可吸引随机客流，尤其适合零售、餐饮等依赖自然客流业态。\n一拖二/三商铺：楼上部分（尤其是二层及以上）消费者往往因“懒得爬楼”而放弃，客流依赖主动引导（如指示牌、楼梯/电梯），实际曝光率大幅降低。消费者往往倾向于选择便利的底层，导致楼上空置率较高。例如，餐饮店若开在二楼，可能因不便而损失50%以上的潜在顾客。\n \n租金收益与租客限制\n纯一楼租金更高：同一地段，纯一楼租金通常是楼上部分的2-3倍。例如，一线城市商圈的一楼月租金可达500元/㎡，而二楼可能仅150-200元/㎡甚至更低。\n租客选择受限：一拖二/三的楼上部分通常只能吸引办公、培训机构、美容院等特定业态，租客范围窄，空置风险更高。若整体出租，租户可能因楼上利用率低而压价。\n \n运营投入与分割难度\n独立性强：纯一楼商铺可单独使用，水电、物业投入独立核算；一拖二/三可能需要承担整栋的公共费用（如电梯维护），且租户间易因使用问题产生纠纷。\n分割出租困难：若想分层出租，需改造消防通道、独立出入口等，投入高且可能不符合规划。许多地区对商业层高、疏散通道有严格限制，改造难度大。\n \n转手与抵押的流动性\n市场需求差异：纯一楼商铺买家裙体广泛（个人选择、连锁品牌等），转手速度快；一拖二/三因总价高、用途受限，往往需折价出手。例如，同一地段纯一楼可能3个月成交，而一拖二挂牌1年以上无人问津。\n🏦评估风险：金融机构对纯一楼商铺的抵押贷款更宽松，估值通常为市场价的60-70%；而复杂业态的一拖二/三可能仅估40-50%，且要求更高头期款比例。\n \n例外情况：何时考虑一拖二/三？\n特定业态需求：如大型教育培训机构、月子中心等需要多层空间的行业。\n价格极度优惠：若总价仅为纯一楼的1.5倍以内，且地段稀缺（如核心商圈），可评估长期持有价值。\n自己做生意：计划自营且明确需要多层功能（如私人诊所，美容馆，培训，仓库等）。\n结论\n纯一楼商铺凭借客流优势、租金溢价和流动性，成为更稳妥的选择；而一拖二/三更适合有特定需求或长期自用规划的买家。如此便有了“宁买一层，不买多层”这一说法。\n#干货分享 #房产知识 #商业地产人 #选址 #上海商铺 #店铺
