断更太久，废话少说
1，房价到底了吗？
没，大部分房产只是失去了溢价，不愿折价抛售的直接抵押给银航，但银航估值也会因为人口负增长和经济衰退持续下行，很明显已建设的6亿栋住宅是远远供大于求的，所以房价还会持续阴跌很久直至供需关系平衡。
2，大放水不能让房价上涨吗？
经常看到《大放水来了，有房的家庭赢麻了》这样的标题，相信我，那些都是中介。25年超发货币12万亿，其中11多万亿都是化城投债，并不会进入到房地产中来。截止24年中央公开债务78万亿，其中地方债务42万亿，追认城投债务14万亿，好比你信永卡刷爆了，借朋友的钱还了信永卡，朋友的钱还不上，就只有找爸爸借钱先还朋友的钱，信永卡就是地方债，朋友的钱就是城投债，爸爸的钱就是放水的12w亿，但需要注意的是从经济体制上讲中央和地方并不是从属关系，而是博弈关系，所以爸爸的钱也是要还的，而房价在建设时已经确定，偿还债务并没有新增建设，故不会再上涨了。
3，救市政策没用吗？
救市政策的本质是救银航。前面说过很多资产抛售不如抵押给银航，断代也属于其中的一种，如果房价迅速下跌至贷款余额，这时你还会选择还贷吗？每当房价下降迅速，就会出台政策在一两个月内消化全年的内部需求，支撑房价缓慢下跌，这样就可以阻止大面积断代带来的金融风险，只有出台利好让你觉得还有希望，才能让你心甘情愿地把房贷还下去。用居民的现金流置换银航的风险，才是房产软着陆的真相。
4，房价什么时候才是底？
根据康波周期经济上行还需要近十年的时间，但针对某一房产价格，还是参考之前笔记写的五级分化理论。现阶段人口负增长是一个长期不可逆的结果，唯可以期盼的就是经济快速发展来化解债务，而大城市发展必然虹吸小城市资源，导致区域上供需关系的极大差异，到房产严重分化。
有没有标准来衡量一个房子价格是否到底了呢？
有的，那就是资金回报率。当一套房子的租金回报率大于现行贷款利率时，资本就会涌入给房价筑底。现阶段商贷利率为2.9，那么一套房子租金回报率大于3就不会再跌价，但对于稍远于核心市区的房子来说，需在4的资金回报率才可以，因为更远的地段意味着更大的下降风险和空置期，就应该有更高的收益，城市越小，这个风险也越高，房子越老也是同理。
综上得出，一二线主城租金回报率到3为底，小城市主城租金回报率到4-5为底，郊县没有底。
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