今天一天做了仔细的思考，依然觉得房子依然可能有50%以上的跌幅空间。\n自己之前测算，一线房产在租金回报率3%会起底，但目前看起来还是太乐观了。\n还是和之前一样：结论放在前面，即使是一线城市，5%左右的资金回报率才是起点的标志。\n为什么之前不看租金回报率，现在得看租金回报率？\n有过股票经验的朋友们都会知道，很多股票牛市的时候，根本不看市盈率，股息率，一切都以故事推动，管理层画大饼，分析师基于大饼做预测，随着股价上涨，估值就越来越离谱，百倍市盈率不在话下。而泡沫破裂之后，任何的股票就开始谈股东回报，谈市盈率，股息率等等。房子也是资产，也是一样的道理，因为这背后是人性，在上涨阶段过于贪婪，在下跌阶段过于恐惧，结果就是高估会更高估，低估的时候会比想象更低估。最终，就是现金回报率实在太高了，导致算账算的过来，不买白不买。\n为什么是5%？\n看了美国，日本，韩国的熊市低点，租金回报率都是在7%左右见底的，但考虑到美国房产税在2%左右，日本的一些房子是木质，其折旧应该比国内的钢筋混凝土不耐用，所以大致给出5%。\n另外，看了一些早期的买房的资料，中国过去房产牛市的起点在2005年，在当时的深圳，买一个普通的套二，租金回报率可以达到7%，当时就是上一波牛市没有开始的时候，在以后进入熊市的阶段，估值回归牛市之前也不见得不可能。\n第三种方式，按照核心资产可比收益率对比，中国目前的最核心最稳定的资产，非长江电力莫属，目前其股息率在3%出头。如果是个5%租金回报率的房子，按照20%空置的时间考虑，实际只有4%的回报，鉴于一线房产一半以上是土地出让金，不用进行折旧，按照40%的价格是建造成本（含利息的资本化处理），折旧80年，每年折旧0.5%已经是非常低的折旧水平。那么4%减去0.5%，也就是3.5%的回报，而一个普通的房子相对于长江电力付出一些风险溢价，也是情理之中。\n所以我算了3种方式，基本就是5%的租金回报率是差不多的。按照我家旁边的房子，目前价值230万左右，一年4万多的租金去看，其价值不应该超过100万。假设未来十年居民收入翻倍，租金去到8万，其价值也就是160万，依旧要下跌30%。\n所以，房子未来不是资产，而是累赘，而真正产生足够收益现金流的，才是真正的资产。\n#金融 #财经知识 #房地产发展 #楼市未来发展趋势 #投资
