以大家最喜欢买的2E duplex 为例子。房子合同价3M, 印花税147937，律师费3000，银行杂费1000，验房费用600, broker费用2000（懂的都懂，先不计算）还贷款前成本：3M+147937+3000+1000+600约等于3.15M。
以利率5.64%，贷款2.4M为例子，假设利率不变
第一年：3.15M + 利息135360=3.29M
第二年：3.29M+利息135360（假设）🟰3.43M
第三年：3.46M+利息135360（假设）=3.6M
第四年：3.6M+利息135360（假设）🟰3.73M
假设一个情景，2025年7月1号买的房3M, 2029年7月1日按照3.73M卖出，额外成本marketing5000➕中介费（1.5%）🟰3.8M. 也就是说3M的房子4年后以3.8M卖出等于一分钱没赚。我这里要重申，也会出现好的情况就是利率下降，这里只是保守计算。网上只会说300万房子涨到380万，4年涨了80万。
有人会质问，那我全款买不用还利息不就可以了，或者多余的钱放offset对冲，成本不就没那么高了？这里我们还要引入一个东西叫机会成本，你的钱其实可以放银行吃利息的，你是损失这部分利息而去用自己本钱投资的。就算你3M全款买，按照现在存款利率4.45%你4年也要损失53万4的利息，这个机会成本也要计算在内，也就是说3.15M➕53万4➕5000➕中介费55950🟰3.74M。大家不要走入比如自己店面不用给租金的这种误区，因为你损失了租给外人获得租金。
还有的成本就是房屋维修费和装修费，这部分可以很大可以很小也可以没有，因房子而异。这里不讨论
2025年买了3M的房，不维修不装修4年后能卖3.74M或者3.8M? 欢迎大家讨论。
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