【写在前面】房子是上周去看的，昨天开盘好像已经售空一栋参考价格:72 方197-238万；94 方280-340万；110 方单价3.7左右；125 单价3.7左右。有些感悟吧，其实只要价格合适、需求对口，永远不缺房子，也一直有持币待购群体，总体来说跟我们俩的需求不符，但是还是简单写一写。\n🏫【学】具有极大不确定性，目前一期只配建幼儿园。\n🚇【铁】双沙地铁口上盖。广州地铁开发，小区直通地铁应该是楼盘最大优势，广州夏天不用日晒雨淋幸福感应该会很强。\n🏬【商】一期配建3层商业，延伸800米。未来楼盘和海丝城住户能否养得起这样一个商场需要时间来印证。\n🏥【医】3km内没得三甲。\n🏠【户型】72、94样板间都做了门口赠送面积，不大，就够个杂物间。27年下半年交房。72方做三房二卫已经不奇怪了，但能餐厅和客厅对流确实难得。94能做到四房二卫，卫生间面积不算小，客厅也很显大，应该是组团内最值得房型。110/125是板楼形式，16层高，超方正南北对流。\n【小区整评】小区整体抬高17米，宣传语“避免路开粉尘和噪音”，那就意味着整个一期都建在水泥平台上，小区绿化覆土不会厚，有种”不接地气”的感觉（我老婆觉得像住在宜家楼上停车场既视感）。抬高的17米基本上是商业，人流复杂，商场电梯是否直通小区？楼顶的小区园林是否会做商场出风口？商场是否有餐饮油烟？这些细节都会影响居住体验。同时，楼盘一直宣传的出家门下负二层直通地铁超强体验感，那么是否会存在地面震动，噪音等问题？看到消息这里也是地铁检修段，考虑到这一点，“抬高17米”是优势还是要为地铁线路让步，不得已而为之值得思考。\n【周边环境】高情商“天然氧吧”，低情商“山卡拉”，背靠龙头山，貌似也没有很好开发。周边旧城面貌明显，物流园多，离码头近，泥头车多。老黄铺旧改范围大，旧改项目多，楼盘是不是扛得住新盘和二手市场冲击，同时要注意可能未来5年周边环境都是工地面貌。\n【最后】整体来看，两百万上，低总价可上车老黄埔。这个楼盘目前只有地铁优势异常突出，户型得房率虽然扛打，但我们认为这不是买楼决策理由之一。目前楼市形势，新规产品未来应该会迭代出更优房型。而学校、商业要兑现才算，所以入手这里需要陪板块一同成长。但是还是恭喜那买到心仪房产的朋友。#看房日记 #新房推荐 #广州买房 #珑玥上城
