📊 市场现象
2024年我分析了上百个德州 multifamily 项目，发现一个明显的趋势：
我的出价普遍比卖方挂牌价低20%以上。
比如：一处1980年代的物业，卖方希望以 5.5%–6% cap rate 成交；而我基于市场和现金流实际情况出价通常在 6.8%–7.5%。
这种差距在当前市场中非常普遍，究竟背后发生了什么？
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🔍 为什么差距这么大？两个核心原因：
1️⃣ 疫情期间买家“高位接盘”，如今两难
许多当前的业主是在 2021–2022 年以接近 5% cap rate 高价买入的。现在遇到以下困境：
• 🏦 利率上升，再融资成本大幅增加
• 💸 NOI 增长不达预期，现金流吃紧
• 📉 不愿低价出售，但不卖又需追加资本（capital call）
结果是：挂在市场上，但卖不出去。
2️⃣买家逻辑转变，更关注现金流
相比疫情前市场追求 value-add 增值潜力，现在买家更看重真实运营表现与首年现金流。
• ❌ 运营混乱、现金流不稳的项目直接被跳过
• ✅ 哪怕运营良好，买家也希望 第一年现金回报 ≥ 7%
• 📉 对价格要求更严苛，进一步压低成交价
换句话说，大家更愿意花钱买现金流，而不是故事。
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🔮 未来的机会在哪里？
✅ 新建供应将明显减少
开发融资收紧，2025年后新建物业数量将大幅下滑。
• Class A 空置率已在回落
• 随着市场消化，Class B/C 也将回归稳态
• 🕰️ 投资窗口或在 2025年中至2026年初 出现
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✅ 小业主将成为抛售主力
许多 100-300单位的小业主现金流紧张，无法 refinance，将成为被迫卖出的主力：
• 📉 缺乏机构关注的小项目议价空间更大
• ⚡ 资金充足、能快速 close 的买家将占据优势
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🧠 我的结论：
我们正处于一次商业地产再定价的中段。
价格还未“崩盘”，但已明显下行；机会也正在慢慢浮出水面。
📌 如果你也在关注德州 multifamily 投资，欢迎关注我，后续我会持续更新一线市场观察与项目机会。
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