得益于年初的政策余热和入学季需求，成交量数据表现抢眼。然而，这并未带来价格的实质性上涨。巨大的挂牌量、断裂的置换链条以及有限的接盘资金，共同构成了当前市场的核心特征。目前先行指标（如中介反馈和带看量）已显示出市场热度明显减退。\n \n1️⃣内环板块：“有价无市”\n核心稀缺区（老静安、徐家汇）： 作为上海的顶级地段，这些区域内三房住宅极为稀缺。其高昂的总价使其成为少数富人的选择。\n \n2️⃣改善型内环板块（普陀）： 此类板块以房龄较新的改善小区为主，看似性价比突出。但实际上，由于拆迁动力不足以及老旧的城市界面，价格缺乏有力支撑。近期部分业主因个人原因选择“砸盘”，会迅速影响整个板块的定价逻辑，导致挂牌的房源无人问津，出现低于行情价近百万也难以成交的困境。\n \n3️⃣ 近内环板块：老房子对买家信心的双重考验😭\n徐汇（万体馆、田林等）及长宁中山公园： 这些区域普遍面临房龄20年左右的住宅大量积压的问题。由于维护不善，许多小区环境不佳，停车拥挤，甚至缺乏电梯等基本设施。买家普遍担心其在未来会沦为“老破大”，持续阴跌。24年以来受新政驱动的刚需买家大部分已经入市，并且普遍将价格压低，为自己预留了价格下行的空间。目前，不愿大幅降价的业主普遍面临超过一年的挂牌周期，而新入场的买家则多持币观望，看多谈少。\n \n4️⃣购买力外溢：中外环“次新房”的崛起\n徐汇房价强势，但部分区域（如植物园、康健、长桥等）因地铁交通不便，其实际通勤时间与大宁、七宝、五角场等中外环热门板块相近。相比之下，后者拥有房龄更新、社区环境更优、配套更完善的“次新房”，性价比优势明显。原意向内环的购买力正持续向这些中外环高品质板块转移。\n \n5️⃣市场展望：政策与基本面的长期博弈\n目前市场已进入买方主导阶段，买家普遍放低未来预期，甚至一些所谓的“刚需”也开始重新审视购房的必要性。\n短期来看， 7-8月作为传统淡季，叠加当前持续走低的看房热度，市场价格可能面临加速下行的压力。\n \n长远来看，上海政策工具充足，但政策效果是阶段性的。市场的根源在于居民收入和未来预期。政策能为部分业主提供出货窗口，但无法创造持续的需求。\n \n⭐总结：上海房价高，是对全国资金、人才虹吸效应的体现，它独特的城市能级，使其房地产市场相比已近腰斩的周边江浙城市，表现出更强的抗压性。\n \n然而，宏观基本面未发生根本性转变之前，市场的深度调整和板块间的持续分化，仍将是未来一段时间的主旋律。
